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      16年500家產業園區實戰經驗

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      廣州產業園區的困境與破局之道 ——2020年廣州市產業園區創新發展大會

      瀏覽次數:1651       發表時間:2020-02-02

      2020年1月7日,在廣州市工業和信息化局指導下,廣州市產業園區商會主辦的“廣州市產業園區創新發展大會暨2020年廣州市產業園區商會會員大會”,在廣州海珠區樂天智谷順利舉行。大會主題為“建體系 助招商 促合作 創未來”,廣州市產業園區運營商、中小企業服務站、合作機構及相關媒體等近300人參與大會。

      廣州產業園區的困境與破局之道 ——2020年廣州市產業園區創新發展大會

      2019年是廣州市產業園區政策“元氣”,市政府相繼出臺“提質增效示范園區”、“M0產業用地”、“村級工業園整治提升”、“工業產業區塊劃定”等相關政策,推動產業園區的規范高效發展。廣州市產業園區商會秘書長羅明如現場發布了2019年產業園區發展數據,包括園區數量、各區園區地圖、園區物業空置率、園區平均租金等,指出廣州產業園區既面臨著發展的機遇,又遭遇著轉型升級的瓶頸。廣州市產業園區在2020年如何突破招商困局,在圍繞產業園區招商創新的方向和路徑進行座談交流中,廣州臣通公司創始人、總經理商國臣從廣州園區迅猛發展的原因、招商困局及破局之道三個維度進行了分享。

      廣州產業園區的困境與破局之道 ——2020年廣州市產業園區創新發展大會

      商國臣

      廣州產業園區發展迅猛的原因

      1、時代紅利

      廣東是我國改革開放的前沿陣地,也是產業園區的發源地。改革開放之初設立的五個經濟特區,廣東就有深圳、珠海和汕頭三個;全國第一批14個沿海開發城市廣東就有廣州和湛江兩座城市。在發展的過程中,廣東也逐漸開辟了珠江三角洲經濟開放區,并上升為國家戰略。如今自貿區、國家級新區、國家中心城市以及粵港澳大灣區也正如火如荼的建設當中……廣州成為中國從“中國制造”向“中國智造”的轉型先行地,經濟的發展往往與產業園區互為犄角。

      2、區域紅利

      廣州位于珠三角中心地區,區位優越,海運及空運優勢明顯;擁有多個專業市場及知名展會品牌,能為園區提供廣闊的消費市場。另外產業結構日趨合理,第二、三產業增長明顯;廣州的服務業在10年的時間里,從50%激增到70%,提升了20%,而大灣區的戰略地位更為廣州園區的發展帶來了政策和區域紅利。

      3、位置紅利——舊改

      2009年開始,在廣州政府“退二進三,騰籠換鳥”和“微改造”的戰略方針指導下,充分運用工業廠房層高高、面積大的特質,廣州大批國有閑置或低效使用的廠房及倉庫被改造成為創新園區。通過對舊空間的利用再造,給有活力、有特色、創新性的產業騰出發展空間,推動城市的發展新活力,促進廣州“逆生長”。一時間,區域產業園區格局被全面打開。

      廣州產業園的招商困局原因

      1、經濟大勢

      在我國經濟增速由高速轉向中高速的背景下,國家宏觀政策以微調為主,以往依靠大規模粗放式的投資和出口拉動經濟增長的模式難以為繼。實體經濟發展艱難,企業受宏觀經濟形勢影響,或倒閉或戰略收縮,投資能力與意愿下降,投資信心和動力不足,而各地園區大部分依然處于投資拉動階段。

      2、偽產業園太多

      商國臣認為產業園區是以空間為載體,以政策為根基,以金融為推力,以服務運營為抓手而形成的產業集聚與轉型升級以及產業與城市功能相融合的價值綜合體。廣州的產業園充斥著大量的偽產業園,其本質大多為辦公+商業的舊改廠房,,這類產業園區充斥著以下幾種特征:1、與寫字樓競爭,2、不為企業創造價值,甚至成為企業利潤的掠奪者;3、操作過于簡單,基本不含有太大的技術含量,暴露出來的現象就是:有設計無規劃,有規劃無定位,靠渠道不營銷,有企業無 產業,有空間無服務……

      3、短視(二房東思維)

      目前廣州相當一部分產業園區在招商時只考慮物業出租收入,并未對入園企業產業類型進行限制,導致園區出現多種產業并存且相互之間關聯度不高,主導產業不清晰的問題只處于簡單的空間集聚低級形態。簡單說,就是只出租空間,提供物業,短期內快速攫取利潤,根本無法為園區企業的發展提供所需的土壤和環境,最終只能是二敗俱傷。

      4、供需關系的變化

      廣州園區市場的供求關系正在發生著深度的變化。以前的市場是需求過大,供給不足;而現在則需求萎縮,供過于求,并且園區之間并未形成錯位發展,同質化現象嚴重,加大了園區的招商難度。

      對于廣州產業園區未來的發展與破局,廣州臣通公司創始人、總經理商國臣也從四個維度給出了建議。

      園區招商的破局之道

      1、做好頂層設計和定位

      廣州大多數園區在開發建設時,缺乏產業發展規劃,在區域分布上較為零散,產業集聚效應沒有很好發揮;或者本身就是一個二房東,對產業規劃和產品設計根本不重視。因此廣州產業園區未來的發展,必須從源頭上做好頂層設計和定位,才能讓后期的招商水到渠成。

      2、產業細分再細分

      廣州產業園區招商要想突破困局,必須對產業細分再細分,不僅有助于園區招商清楚地了解不同產業的細分領域和的需求度及特點,也拓展了產業企業的外延,讓產業領域呈現出差異化,有助于園區招商。正所謂產業不變革,招商沒機會。

      3、引入新營銷、新工具

      互聯網+大數據時,園區招商工作也會面臨空前的挑戰。要想繼續提升園區招商的精準性和效率,需要充分運用互聯網系統化的思路來指導園區招商工作。這其中就要充分應用大數據資源,借助園區招商大數據系統,使整個招商過程形成一個完整、統一、高效、合理的系統化進程,大大節省營銷費用和提升園區的招商效率。目前臣通大數據招商系統,已經和國內近百家園區合作,低成本、高效率地解決了這些園區的招商難點。

      4、產業服務是王道 

      隨著產業園區發展模式的改變和經濟環境透明化、公開化,未來產業園區盈利模式將由傳統的“物業出租收入+物業管理收入”模式,逐步轉變為采取社會化運營與市場化結合,以服務運營為主,依托長周期回報與產業結構調整、優化,注重收益的可持續性、分享性,由過去過度依賴物業產權性收益,向產品服務化收益轉型提升。因此園區必須細分企業群體的經營發展要素,為企業提供各個階段和維度的產業服務,才能在未來的園區招商競爭中占據制高點。

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