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      19年500家產(chǎn)業(yè)園區實(shí)戰經(jīng)驗

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      廣州產(chǎn)業(yè)園區的困境與破局之道 ——2020年廣州市產(chǎn)業(yè)園區創(chuàng )新發(fā)展大會(huì )

      瀏覽次數:1690       發(fā)表時(shí)間:2020-02-02

      2020年1月7日,在廣州市工業(yè)和信息化局指導下,廣州市產(chǎn)業(yè)園區商會(huì )主辦的“廣州市產(chǎn)業(yè)園區創(chuàng )新發(fā)展大會(huì )暨2020年廣州市產(chǎn)業(yè)園區商會(huì )會(huì )員大會(huì )”,在廣州海珠區樂(lè )天智谷順利舉行。大會(huì )主題為“建體系 助招商 促合作 創(chuàng )未來(lái)”,廣州市產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商、中小企業(yè)服務(wù)站、合作機構及相關(guān)媒體等近300人參與大會(huì )。

      廣州產(chǎn)業(yè)園區的困境與破局之道 ——2020年廣州市產(chǎn)業(yè)園區創(chuàng  )新發(fā)展大會(huì )

      2019年是廣州市產(chǎn)業(yè)園區政策“元氣”,市政府相繼出臺“提質(zhì)增效示范園區”、“M0產(chǎn)業(yè)用地”、“村級工業(yè)園整治提升”、“工業(yè)產(chǎn)業(yè)區塊劃定”等相關(guān)政策,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區的規范高效發(fā)展。廣州市產(chǎn)業(yè)園區商會(huì )秘書(shū)長(cháng)羅明如現場(chǎng)發(fā)布了2019年產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展數據,包括園區數量、各區園區地圖、園區物業(yè)空置率、園區平均租金等,指出廣州產(chǎn)業(yè)園區既面臨著(zhù)發(fā)展的機遇,又遭遇著(zhù)轉型升級的瓶頸。廣州市產(chǎn)業(yè)園區在2020年如何突破招商困局,在圍繞產(chǎn)業(yè)園區招商創(chuàng )新的方向和路徑進(jìn)行座談交流中,廣州臣通公司創(chuàng )始人、總經(jīng)理商國臣從廣州園區迅猛發(fā)展的原因、招商困局及破局之道三個(gè)維度進(jìn)行了分享。

      廣州產(chǎn)業(yè)園區的困境與破局之道 ——2020年廣州市產(chǎn)業(yè)園區創(chuàng  )新發(fā)展大會(huì )

      商國臣

      廣州產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展迅猛的原因

      1、時(shí)代紅利

      廣東是我國改革開(kāi)放的前沿陣地,也是產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)源地。改革開(kāi)放之初設立的五個(gè)經(jīng)濟特區,廣東就有深圳、珠海和汕頭三個(gè);全國第一批14個(gè)沿海開(kāi)發(fā)城市廣東就有廣州和湛江兩座城市。在發(fā)展的過(guò)程中,廣東也逐漸開(kāi)辟了珠江三角洲經(jīng)濟開(kāi)放區,并上升為國家戰略。如今自貿區、國家級新區、國家中心城市以及粵港澳大灣區也正如火如荼的建設當中……廣州成為中國從“中國制造”向“中國智造”的轉型先行地,經(jīng)濟的發(fā)展往往與產(chǎn)業(yè)園區互為犄角。

      2、區域紅利

      廣州位于珠三角中心地區,區位優(yōu)越,海運及空運優(yōu)勢明顯;擁有多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及知名展會(huì )品牌,能為園區提供廣闊的消費市場(chǎng)。另外產(chǎn)業(yè)結構日趨合理,第二、三產(chǎn)業(yè)增長(cháng)明顯;廣州的服務(wù)業(yè)在10年的時(shí)間里,從50%激增到70%,提升了20%,而大灣區的戰略地位更為廣州園區的發(fā)展帶來(lái)了政策和區域紅利。

      3、位置紅利——舊改

      2009年開(kāi)始,在廣州政府“退二進(jìn)三,騰籠換鳥(niǎo)”和“微改造”的戰略方針指導下,充分運用工業(yè)廠(chǎng)房層高高、面積大的特質(zhì),廣州大批國有閑置或低效使用的廠(chǎng)房及倉庫被改造成為創(chuàng )新園區。通過(guò)對舊空間的利用再造,給有活力、有特色、創(chuàng )新性的產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間,推動(dòng)城市的發(fā)展新活力,促進(jìn)廣州“逆生長(cháng)”。一時(shí)間,區域產(chǎn)業(yè)園區格局被全面打開(kāi)。

      廣州產(chǎn)業(yè)園的招商困局原因

      1、經(jīng)濟大勢

      在我國經(jīng)濟增速由高速轉向中高速的背景下,國家宏觀(guān)政策以微調為主,以往依靠大規模粗放式的投資和出口拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的模式難以為繼。實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展艱難,企業(yè)受宏觀(guān)經(jīng)濟形勢影響,或倒閉或戰略收縮,投資能力與意愿下降,投資信心和動(dòng)力不足,而各地園區大部分依然處于投資拉動(dòng)階段。

      2、偽產(chǎn)業(yè)園太多

      商國臣認為產(chǎn)業(yè)園區是以空間為載體,以政策為根基,以金融為推力,以服務(wù)運營(yíng)為抓手而形成的產(chǎn)業(yè)集聚與轉型升級以及產(chǎn)業(yè)與城市功能相融合的價(jià)值綜合體。廣州的產(chǎn)業(yè)園充斥著(zhù)大量的偽產(chǎn)業(yè)園,其本質(zhì)大多為辦公+商業(yè)的舊改廠(chǎng)房,,這類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區充斥著(zhù)以下幾種特征:1、與寫(xiě)字樓競爭,2、不為企業(yè)創(chuàng )造價(jià)值,甚至成為企業(yè)利潤的掠奪者;3、操作過(guò)于簡(jiǎn)單,基本不含有太大的技術(shù)含量,暴露出來(lái)的現象就是:有設計無(wú)規劃,有規劃無(wú)定位,靠渠道不營(yíng)銷(xiāo),有企業(yè)無(wú) 產(chǎn)業(yè),有空間無(wú)服務(wù)……

      3、短視(二房東思維)

      目前廣州相當一部分產(chǎn)業(yè)園區在招商時(shí)只考慮物業(yè)出租收入,并未對入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型進(jìn)行限制,導致園區出現多種產(chǎn)業(yè)并存且相互之間關(guān)聯(lián)度不高,主導產(chǎn)業(yè)不清晰的問(wèn)題只處于簡(jiǎn)單的空間集聚低級形態(tài)。簡(jiǎn)單說(shuō),就是只出租空間,提供物業(yè),短期內快速攫取利潤,根本無(wú)法為園區企業(yè)的發(fā)展提供所需的土壤和環(huán)境,最終只能是二敗俱傷。

      4、供需關(guān)系的變化

      廣州園區市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生著(zhù)深度的變化。以前的市場(chǎng)是需求過(guò)大,供給不足;而現在則需求萎縮,供過(guò)于求,并且園區之間并未形成錯位發(fā)展,同質(zhì)化現象嚴重,加大了園區的招商難度。

      對于廣州產(chǎn)業(yè)園區未來(lái)的發(fā)展與破局,廣州臣通公司創(chuàng )始人、總經(jīng)理商國臣也從四個(gè)維度給出了建議。

      園區招商的破局之道

      1、做好頂層設計和定位

      廣州大多數園區在開(kāi)發(fā)建設時(shí),缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃,在區域分布上較為零散,產(chǎn)業(yè)集聚效應沒(méi)有很好發(fā)揮;或者本身就是一個(gè)二房東,對產(chǎn)業(yè)規劃和產(chǎn)品設計根本不重視。因此廣州產(chǎn)業(yè)園區未來(lái)的發(fā)展,必須從源頭上做好頂層設計和定位,才能讓后期的招商水到渠成。

      2、產(chǎn)業(yè)細分再細分

      廣州產(chǎn)業(yè)園區招商要想突破困局,必須對產(chǎn)業(yè)細分再細分,不僅有助于園區招商清楚地了解不同產(chǎn)業(yè)的細分領(lǐng)域和的需求度及特點(diǎn),也拓展了產(chǎn)業(yè)企業(yè)的外延,讓產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域呈現出差異化,有助于園區招商。正所謂產(chǎn)業(yè)不變革,招商沒(méi)機會(huì )。

      3、引入新?tīng)I銷(xiāo)、新工具

      互聯(lián)網(wǎng)+大數據時(shí),園區招商工作也會(huì )面臨空前的挑戰。要想繼續提升園區招商的精準性和效率,需要充分運用互聯(lián)網(wǎng)系統化的思路來(lái)指導園區招商工作。這其中就要充分應用大數據資源,借助園區招商大數據系統,使整個(gè)招商過(guò)程形成一個(gè)完整、統一、高效、合理的系統化進(jìn)程,大大節省營(yíng)銷(xiāo)費用和提升園區的招商效率。目前臣通大數據招商系統,已經(jīng)和國內近百家園區合作,低成本、高效率地解決了這些園區的招商難點(diǎn)。

      4、產(chǎn)業(yè)服務(wù)是王道 

      隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展模式的改變和經(jīng)濟環(huán)境透明化、公開(kāi)化,未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區盈利模式將由傳統的“物業(yè)出租收入+物業(yè)管理收入”模式,逐步轉變?yōu)椴扇∩鐣?huì )化運營(yíng)與市場(chǎng)化結合,以服務(wù)運營(yíng)為主,依托長(cháng)周期回報與產(chǎn)業(yè)結構調整、優(yōu)化,注重收益的可持續性、分享性,由過(guò)去過(guò)度依賴(lài)物業(yè)產(chǎn)權性收益,向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉型提升。因此園區必須細分企業(yè)群體的經(jīng)營(yíng)發(fā)展要素,為企業(yè)提供各個(gè)階段和維度的產(chǎn)業(yè)服務(wù),才能在未來(lái)的園區招商競爭中占據制高點(diǎn)。

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