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      16年500家產業園區實戰經驗

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      臣通觀點丨廣東工業用地革命:允許分割銷售!

      瀏覽次數:101       發表時間:2018-11-28

      作為傳統工業大省,廣東面臨產業升級的迫切需求以及城市更新帶來的機會及挑戰,而其中的重要載體產業地產,也應該在新政尋找新的創新方向與空間。為了支持制造業企業打通產業鏈上下游,本次政策特別規定,“允許制造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定單元進行分割,用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目”。產業園區規劃

      這一政策將直接導致很多制造業企業搖身一變成為產業地產商(很多制造企業轉型園區都和臣通顧問有過深度的項目合作)。其實之前類似于華為、海爾、酷派等企業也都在自己的園區內引入產業鏈上下游企業,而該項政策的頒布,直接是打破了以往這種工業物業難以轉讓的問題,允許制造業企業根據企業自身的發展需要將其原已取得的工業物業分割轉讓給該企業的產業鏈上下游合作伙伴,形成一個產業生態集群的“森林”,或將催生產業地產的一種新模式。

      現在珠三角很多企業正在原有低效的生產基地上進行盤活,一旦新建的物業能夠分割銷售或者租賃,將大大完善其盈利模式,改善未來的現金流狀況,這是一個黃金般的發展機會。產業園區規劃

      對此,本次政策也有規定,為鼓勵用地單位提高工業用地和倉儲用地的使用效率,“在符合規劃、不改變用途的前提下,在工業用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間,提高容積率、建筑密度的,不再征收土地價款差額”政策,以此推動市場主體主動提高工業用地和倉儲用地容積率和建筑密度。

      值得注意的是,將倉儲用地也納入盤活后不再征收土地價款差額的范疇內,可以預見,本就水漲船高的珠三角倉儲用地又要面臨新一輪的增值浪潮了。

      另一個重點和亮點在標準廠房分割銷售的開閘。

      繼東莞的孵化器可分割銷售80%的政策之后,廣東將標準廠房分割銷售的豁口進一步拉開。

      臣通顧問認為,原有的政策不允許高標準廠房進行分割登記和轉讓,高標準廠房的業主只能通過整體銷售或出租的方式回收成本,降低了高標準廠房業主獲取利潤的效率,影響了廣東高標準廠房的發展。產業園區規劃

      因此,本次提出“高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”,標準廠房的規?;N售將變得有利可圖,無疑給廣東產業地產市場注入了一劑強心劑!這對實體經濟活躍,中小企業需求旺盛的珠三角區域的產業園區也是非常值得肯定的大膽創新。

      在新常態下,產業轉型升級仍是廣東的重點發展戰略,就產業地產維度來看,新實體經濟十條相比舊十條而言,對產業地產的內容更詳實、更精準,力度也更大。從長遠來看,也完全有利于珠三角產業地產行業的資源高效配置和可持續發展。

      產業園區規劃

      政策亮點:提出劃設工業用地控制線,保障重點制造業項目用地,優先發展產業土地出讓底價按標準的70%執行,鼓勵工業用地彈性年期出讓,工業用地先租后讓方式使用可優先受讓,對制造業發展較好的地市給予用地指標獎勵等措施。同時,允許對工業項目按照規劃確認的用地圍墻線內面積出讓。

      臣通觀點

      我國工業用地出讓的年限是50年。但制造企業的平均壽命為11.1年,其中壽命達20年以上的僅占7.9%,不足一成。我國企業的平均壽命明顯少于50年,提高了企業的初始用地成本。因此,廣東鼓勵市、縣根據當地實際情況實行工業用地彈性出讓政策,合理縮短工業用地出讓年限。

      此前,企業在租賃期屆滿后需要受讓土地使用權的,必須通過招拍掛程序與其他市場主體在同等條件下競爭土地使用權。租賃期限較短增加了土地使用權歸屬的不確定性,打擊了企業租賃工業用地的積極性?,F在,新政策增加了原租賃企業競得土地使用權的砝碼。允許對工業項目按照規劃確認的用地圍墻線內面積出讓,其實是借鑒了2017年的“珠海十條”。

       產業園區規劃

      工業物業可分割引進產業鏈伙伴

      政策亮點:提出允許工業物業產權分割,用于引進產業鏈伙伴;鼓勵利用工業用地和倉儲用地改擴建;支持建設高標準廠房,允許分割登記和轉讓;支持試點地區解決制造業企業用地歷史遺留問題等措施。

      臣通觀點

      本次出臺政策“允許制造業企業的工業物業產權按幢、層等固定單元進行分割,用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目”以及“高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”,將進一步支持工業企業打通產業鏈上下游,降低中小微企業使用廠房的成本,支持中小微工業企業發展。

      同時,本次政策將“層”設定為分割的單元,即不允許按“套、間”進行分割,抬高了炒作工業房地產的門檻,防止利用分割政策將制造業企業的工業物業和高標準廠房轉變為工業房地產。

      此外,在原已出臺“現有工業項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業項目建筑容積率超過國家、省、市規定容積率部分的,不再增收土地價款”政策的基礎上,進一步將不征收土地價款的用地類型范圍擴大到倉儲用地。政策中“各地進一步規范工業廠房租售市場管理,工業廠房要直接面向用于發展工業或與工業生產相配套的生產性服務業的市場主體銷售或租賃”,也可以視作是對目前珠三角區域炒作工業廠房市場亂象的一次整頓。


          臣通顧問專注產業園區產業規劃,園區定位調研、規劃設計、拿地開發等一站式服務,臣通顧問13年服務400多家產業園區合作案例,擁有1500個多城市調研數據,3000多案例庫,專業為產業園區提供一站式服務機構。服務熱線:400-888-3807。想了解更多的產業園區行業資訊,請關注臣通顧問網站:www.indianbeergeek.com

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