作為傳統工業(yè)大省，廣東面臨產(chǎn)業(yè)升級的迫切需求以及城市更新帶來(lái)的機會(huì )及挑戰，而其中的重要載體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也應該在新政尋找新的創(chuàng )新方向與空間。為了支持制造業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，本次政策特別規定，“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權按幢、按層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目”。

這一政策將直接導致很多制造業(yè)企業(yè)搖身一變成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商（很多制造企業(yè)轉型園區都和臣通顧問(wèn)有過(guò)深度的項目合作）。其實(shí)之前類(lèi)似于華為、海爾、酷派等企業(yè)也都在自己的園區內引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，而該項政策的頒布，直接是打破了以往這種工業(yè)物業(yè)難以轉讓的問(wèn)題，允許制造業(yè)企業(yè)根據企業(yè)自身的發(fā)展需要將其原已取得的工業(yè)物業(yè)分割轉讓給該企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作伙伴，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群的“森林”，或將催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一種新模式。

現在珠三角很多企業(yè)正在原有低效的生產(chǎn)基地上進(jìn)行盤(pán)活，一旦新建的物業(yè)能夠分割銷(xiāo)售或者租賃，將大大完善其盈利模式，改善未來(lái)的現金流狀況，這是一個(gè)黃金般的發(fā)展機會(huì )。

對此，本次政策也有規定，為鼓勵用地單位提高工業(yè)用地和倉儲用地的使用效率，“在符合規劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉儲用地上對工礦廠(chǎng)房、倉儲用房進(jìn)行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地價(jià)款差額”政策，以此推動(dòng)市場(chǎng)主體主動(dòng)提高工業(yè)用地和倉儲用地容積率和建筑密度。

值得注意的是，將倉儲用地也納入盤(pán)活后不再征收土地價(jià)款差額的范疇內，可以預見(jiàn)，本就水漲船高的珠三角倉儲用地又要面臨新一輪的增值浪潮了。

另一個(gè)重點(diǎn)和亮點(diǎn)在標準廠(chǎng)房分割銷(xiāo)售的開(kāi)閘。

繼東莞的孵化器可分割銷(xiāo)售80%的政策之后，廣東將標準廠(chǎng)房分割銷(xiāo)售的豁口進(jìn)一步拉開(kāi)。

臣通顧問(wèn)認為，原有的政策不允許高標準廠(chǎng)房進(jìn)行分割登記和轉讓?zhuān)邩藴蕪S(chǎng)房的業(yè)主只能通過(guò)整體銷(xiāo)售或出租的方式回收成本，降低了高標準廠(chǎng)房業(yè)主獲取利潤的效率，影響了廣東高標準廠(chǎng)房的發(fā)展。

因此，本次提出“高標準廠(chǎng)房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”，標準廠(chǎng)房的規?；N(xiāo)售將變得有利可圖，無(wú)疑給廣東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑強心劑！這對實(shí)體經(jīng)濟活躍，中小企業(yè)需求旺盛的珠三角區域的產(chǎn)業(yè)園區也是非常值得肯定的大膽創(chuàng )新。

在新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)轉型升級仍是廣東的重點(diǎn)發(fā)展戰略，就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)維度來(lái)看，新實(shí)體經(jīng)濟十條相比舊十條而言，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內容更詳實(shí)、更精準，力度也更大。從長(cháng)遠來(lái)看，也完全有利于珠三角產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資源高效配置和可持續發(fā)展。

政策亮點(diǎn)：提出劃設工業(yè)用地控制線(xiàn)，保障重點(diǎn)制造業(yè)項目用地，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)土地出讓底價(jià)按標準的70%執行，鼓勵工業(yè)用地彈性年期出讓?zhuān)I(yè)用地先租后讓方式使用可優(yōu)先受讓?zhuān)瑢χ圃鞓I(yè)發(fā)展較好的地市給予用地指標獎勵等措施。同時(shí)，允許對工業(yè)項目按照規劃確認的用地圍墻線(xiàn)內面積出讓。

臣通觀(guān)點(diǎn)

我國工業(yè)用地出讓的年限是50年。但制造企業(yè)的平均壽命為11.1年，其中壽命達20年以上的僅占7.9%，不足一成。我國企業(yè)的平均壽命明顯少于50年，提高了企業(yè)的初始用地成本。因此，廣東鼓勵市、縣根據當地實(shí)際情況實(shí)行工業(yè)用地彈性出讓政策，合理縮短工業(yè)用地出讓年限。

此前，企業(yè)在租賃期屆滿(mǎn)后需要受讓土地使用權的，必須通過(guò)招拍掛程序與其他市場(chǎng)主體在同等條件下競爭土地使用權。租賃期限較短增加了土地使用權歸屬的不確定性，打擊了企業(yè)租賃工業(yè)用地的積極性?，F在，新政策增加了原租賃企業(yè)競得土地使用權的砝碼。允許對工業(yè)項目按照規劃確認的用地圍墻線(xiàn)內面積出讓?zhuān)鋵?shí)是借鑒了2017年的“珠海十條”。

工業(yè)物業(yè)可分割引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈伙伴

政策亮點(diǎn)：提出允許工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割，用于引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈伙伴；鼓勵利用工業(yè)用地和倉儲用地改擴建；支持建設高標準廠(chǎng)房，允許分割登記和轉讓?zhuān)恢С衷圏c(diǎn)地區解決制造業(yè)企業(yè)用地歷史遺留問(wèn)題等措施。

臣通觀(guān)點(diǎn)

本次出臺政策“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權按幢、層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目”以及“高標準廠(chǎng)房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”，將進(jìn)一步支持工業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，降低中小微企業(yè)使用廠(chǎng)房的成本，支持中小微工業(yè)企業(yè)發(fā)展。

同時(shí)，本次政策將“層”設定為分割的單元，即不允許按“套、間”進(jìn)行分割，抬高了炒作工業(yè)房地產(chǎn)的門(mén)檻，防止利用分割政策將制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)和高標準廠(chǎng)房轉變?yōu)楣I(yè)房地產(chǎn)。

此外，在原已出臺“現有工業(yè)項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業(yè)項目建筑容積率超過(guò)國家、省、市規定容積率部分的，不再增收土地價(jià)款”政策的基礎上，進(jìn)一步將不征收土地價(jià)款的用地類(lèi)型范圍擴大到倉儲用地。政策中“各地進(jìn)一步規范工業(yè)廠(chǎng)房租售市場(chǎng)管理，工業(yè)廠(chǎng)房要直接面向用于發(fā)展工業(yè)或與工業(yè)生產(chǎn)相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)主體銷(xiāo)售或租賃”，也可以視作是對目前珠三角區域炒作工業(yè)廠(chǎng)房市場(chǎng)亂象的一次整頓。

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