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      16年500家產業園區實戰經驗

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      招商蛇口的"輕資產"嘗試:首發16億海外地產基金!

      瀏覽次數:96       發表時間:2018-11-29

      與此前萬科、保利地產等的基金模式不同,招商蛇口此次參與設立的地產基金通過設立SPV(特殊目的實體),創新了海外資金和國內資產相結合的模式,既實現了國內資產的長期運營,也相當于進行了一次融資。

      招商蛇口相關人士表示,目前公司運營和在建大量持有物業,且今后商業、寫字樓、長租公寓等自持業態還將持續擴張。這對其資金能力提出了極高要求,需結合地產金融實現輕資產化運營。

      未來,招商蛇口有望推廣地產基金模式,并綜合運用私募基金、REITs等全生命周期的資本通道促進持有物業的去化。在貢獻經營利潤的同時,促進資產運營能力和地產金融能力的提升,實現產融結合。

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      創新發起海外基金

        11月28日晚間,招商蛇口發布公告稱,其與太盟投資集團(以下簡稱“PAG”)在開曼群島共同設立規模為16億元的SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P。招商局太盟地產增值型基金(以下簡稱“地產基金”)。其中,招商蛇口通過全資子公司認繳出資3.2億元,持有地產基金20%權益,PAG則通過子公司PREP出資12.8億,持有其余80%權益。

        根據公告,地產基金將支付約50億元人民幣的對價,以協議轉讓形式收購上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項資產境外股權,即時安置業有限公司、VastJoint Limited、Wheaton International Limited100%、香港華商置業(北京)有限公司80%、明源地產(華北)有限公司50%股權, 交易款將由地產基金通過自有資金及其境內外融資支付。

        查閱資料發現,上述物業,均為招商蛇口直接及間接持有的京滬核心商業地段的甲級寫字樓,于上世紀90年代落成,建筑面積合計約49萬平方米,評估凈資產合計約11.4億元。

        然后,由SPF Capital International Limited(穩石投資)再與招商局下屬企業“招商局資本管理(國際)有限公司(以下簡稱招商資本)”成立合資公司,作為上述地產基金的管理人。

        SPF Capital指出,本次交易實現了海外資本與國內資產的有效結合,通過長期離岸人民幣貸款,規避了跨境股權交易融資常見的匯率風險和再融資風險;其資本結構、交易方式及后期資產管理模式,作為一線城市大量陳舊物業升級增值的重要參考。

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        此外,還將推進招商蛇口產融結合的落地,有利于其獲得更多海外資金用于海外投資建設。

        招商蛇口方面表示,該交易以小控大,盤活存量、實現資產增值,有助于打造招商蛇口 “專業運營+地產金融”的輕資產模式;在基金存續期間,招商蛇口和招商局資本將獲得基金管理費、資產管理費等,預計招商系公司將有可觀的收益。

        接近招商蛇口的人士表示,該地產基金相當于是一個SPV,通過這樣的交易安排,招商旗下物業實現了出表輕資產運營,同時獲得了一筆50億元的融資。

        業內人士指出,作為招商蛇口對SPV的首次嘗試,選擇上述三處已運營多年且較為成熟的商辦物業,有助于地產基金成功發行。

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      持有物業的資本通道

      招商蛇口此次海外基金的設立,是其持有物業資產證券化的一次有益嘗試。

        招商蛇口表示,未來,公司將復制此次的基金模式,并綜合運用地產私募基金、REITs等全生命周期的資本通道,促進商業、辦公樓等持有物業的去化,實現資源的有效循環。在提升資產運營能力和地產金融能力的同時,貢獻經營利潤。

        目前招商蛇口擁有大量持有物業。根據官方提供的資料,截至2016年末,其全國在營商業可租面積約240萬平方米,已開工在建可租面積約132萬平方米,包含公寓、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態。去年全年,以上持有物業實現出租收入18.39億元。此外,其在深圳、北京、漳州等地還擁有酒店客房1895套,酒店收入6.31億元。

        據了解,包括在建項目在內,招商蛇口目前在國內15個城市已有27個自持集中商業項目;到2020年,其旗下壹棧、壹間、壹棠三大品牌長租公寓的管理規模也將由目前約1.3萬間擴張至10萬間。這意味著,未來招商蛇口的持有物業規模還將持續擴張。

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        多元的持有物業需要匹配多元的資本通道。除設立地產基金外,招商蛇口近期還獲得了長租公寓的融資。11月28日,其全資子公司招商公寓成功向中國建設銀行深圳分行申請到不超過40億元的融資額度,據了解,這是建行在深圳發放的針對長租公寓運營商的第一筆貸款。

        招商蛇口具有較好的償債能力和信用背書,這是其能成功獲得建行貸款的重要因素。

        簡單的貸款對于長租公寓業務而言是不夠的。獲悉,在此基礎上,招商蛇口的長租公寓還將探索CMBS、REITs等金融工具的創新。

        在園區運營上,招商蛇口副總經理劉偉曾表示,不同于其他運營商,招商蛇口與金融、資本結合更為密切,今后甚至會出現“一園區一基金”,“招商蛇口發展、變化及所做的探索,都是和資本、金融緊密結合,并在這個過程中不斷壯大”。

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        這種產融結合的模式,也有招商局集團的基因。在招商蛇口試水資產證券化的過程中,招商局集團起到了重要作用。去年2月,招商局集團內部成立首個產融結合資產證券化項目,為招商蛇口募資3億元。

        在本次地產基金的參與方中,也有招商局的一級子公司、從事另類投資與資產管理的招商資本。

        招商蛇口總經理許永軍透露,公司會持續推進各大業務板塊與金融的協同,也要借助招商局集團金融板塊的資源來實現。

        不過,在境內法律、稅收和收益等障礙仍未解決的情況下,短期內發行REITs仍有難度。據悉,目前類似招商蛇口的地產基金均為境外發行,中國內地《公司法》并不允許通過設立SPV(特殊目的公司)發行REITs并上市。


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