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      16年500家產(chǎn)業(yè)園區實(shí)戰經(jīng)驗

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      嚴格工改政策出臺:禁改公寓,研發(fā)總部類(lèi)自持超60%!

      瀏覽次數:158       發(fā)表時(shí)間:2018-11-29

      繼“允許工業(yè)用地進(jìn)行分割銷(xiāo)售”的開(kāi)先河之舉后,廣東對工改又出大招,不過(guò),這次卻對工改劃出了嚴格的紅線(xiàn)區間。據悉,企業(yè)希望通過(guò)工改之名,行房地產(chǎn)售賣(mài)之實(shí)的渠道被斬斷。從嚴控建筑設計規定、加大產(chǎn)權分割面積、提高產(chǎn)業(yè)準入與分割轉讓門(mén)檻、產(chǎn)業(yè)監管回收土地要求等五方面嚴管工改工。

      產(chǎn)業(yè)園區規劃

      《管理辦法》指出,M1和M0不得建成“類(lèi)住宅化”,禁止將廠(chǎng)房改為公寓,研發(fā)用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。單棟(座)建筑同一樓層內,單套辦公用房建筑面積之和不得超過(guò)該層辦公建筑面積的50%;M1單套套內建筑面積不得小于1000平方米,M0單套套內建筑面積不得少于500平方米。

      此外,區塊線(xiàn)內工業(yè)用地轉型為研發(fā)總部類(lèi)用地的,自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉型為公共服務(wù)設施用途的,房屋不得分割轉讓。

      《管理辦法》還強調,嚴格保護區塊線(xiàn)內的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地,除因公共服務(wù)設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場(chǎng)、人才用房和保障性住房等公共利益需要外,原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

      產(chǎn)業(yè)園區規劃

      此次工改工的新政,政策轉變快、力度大,對工改市場(chǎng)影非常大,臣通顧問(wèn)認為,核心宗旨是讓工改工回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

      一、細節方面,無(wú)論是從分隔面積、建筑面積上都提出了更高的要求,以及土地出讓自持面積有所提高,對類(lèi)住宅也做出了明確限制,力度很大。

      二、這次政策導向的轉變,是回歸到工改工的本意——先做產(chǎn)業(yè)再做空間,來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展。未來(lái)工改工項目要由產(chǎn)業(yè)來(lái)主導,根據產(chǎn)業(yè)來(lái)塑造產(chǎn)業(yè)所需要的空間。這將意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商以前的玩法玩不了,從市場(chǎng)化的角度來(lái)講,開(kāi)發(fā)商主要是建造空間,以銷(xiāo)售型為主的物業(yè)銷(xiāo)售,短周期、快周期獲取收益,在這個(gè)政策之下,未來(lái)開(kāi)發(fā)商也必須要運營(yíng)產(chǎn)業(yè),不然很難操作。

      三、新興中間服務(wù)業(yè)態(tài)的崛起。產(chǎn)業(yè)必須要有空間,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有產(chǎn)業(yè)背景項目就做不了,產(chǎn)業(yè)的人若不懂建筑做起來(lái)也非常困難,尤其是工改工的城市更新項目,對地塊分復雜的分配和分隔要求非常高。因此產(chǎn)業(yè)運營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商建造者要緊密結合,缺一不可。

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      這樣會(huì )衍生出來(lái)“泛開(kāi)發(fā)商”的概念,帶來(lái)開(kāi)發(fā)商角色的轉變。產(chǎn)業(yè)要落到存量土地上去,會(huì )出現大量新興的形態(tài),將來(lái)會(huì )有很多新的中間環(huán)節角色出現。中間環(huán)節會(huì )萌發(fā)出許多服務(wù)業(yè)態(tài),來(lái)鏈接產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)商。

      未來(lái),工改工項目的社會(huì )分工越來(lái)越細,空間建造技術(shù)會(huì )越來(lái)越成熟,對層高、開(kāi)間面積、設計的要求越來(lái)越精準;對人員要求會(huì )越來(lái)越綜合。

      文件重點(diǎn)如下:

      1.M1和M0不得建成“類(lèi)住宅化”,禁止將廠(chǎng)房改為公寓,研發(fā)用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。單棟(座)建筑同一樓層內,單套辦公用房建筑面積之和不得超過(guò)該層辦公建筑面積的 50%;M1單套套內建筑面積不得小于1000平方米,M0 單套套內建筑面積不得少于500平方米。

      2.區塊線(xiàn)內工業(yè)用地轉型為研發(fā)總部類(lèi)用地的,自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉型為公共服務(wù)設施用途的,房屋不得分割轉讓。

      3.一級線(xiàn)內工業(yè)用地的轉讓或地上工業(yè)樓宇分割轉讓?zhuān)茏尫綉斒巧钲谝幠R陨瞎I(yè)企業(yè)或從事制造業(yè)生產(chǎn)3年以上并合法納稅的企業(yè),且受讓方不得改變建筑物的用途。其中M1或M0的廠(chǎng)房分割轉讓面積不低于1000平方米,M0的研發(fā)用房分割轉讓面積不低于500平方米。

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      4.全市區塊線(xiàn)總規模在中長(cháng)期內保持不低于270平方公里,工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地的面積不得低于區塊線(xiàn)總用地面積的60%。

      5.嚴格保護區塊線(xiàn)內的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地,除因公共服務(wù)設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場(chǎng)、人才用房和保障性住房等公共利益需要外,原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

      6.在公共配套條件支撐的情況下,位于已建成或近期規劃建設的軌道站點(diǎn)500米范圍內且周?chē)幼∮梅坎蛔愕墓I(yè)用地,因建設配套人才住房和保障性住房需要,可以調整工業(yè)用地用途,但調整的工業(yè)用地面積總量應控制在10%以?xún)取?/span>

      7.嚴格控制區塊線(xiàn)內M1改為M0,原特區外各區(新區)區塊線(xiàn)內M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在20%以?xún)?,南山區區塊線(xiàn)內M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在50%以?xún)取?/span>

      8.以出讓方式供應的一般產(chǎn)業(yè)項目用地,其建設用地使用權及建筑物依法可以轉讓?zhuān)D讓時(shí)應當整體轉讓。以出讓方式供應的項目用地,其建設用地使用權及建筑物依法可以抵押。以租賃方式供應的項目用地,其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。

      9.工業(yè)用地工改工(M1改M1)的,原建項目已竣工投產(chǎn),并達到相關(guān)監管要求,重建項目符合片區產(chǎn)業(yè)規劃,允許申請拆除重建,不受舊工業(yè)區申請拆除重建城市更新有關(guān)建筑物建成時(shí)間原則上應不少于15年的年限限制。

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      10.鼓勵單一生產(chǎn)功能的工業(yè)園區按照產(chǎn)城融合的思路,并在符合城市規劃的前提下,適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務(wù)金融、人才住房等建設,推動(dòng)相關(guān)區域從單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉型。

      11.緊鄰一級線(xiàn)工業(yè)用地的其他用地,除規劃建設與工業(yè)園區配套的宿舍和人才住房、保障性住房外,不得新規劃建設居民住宅區。

      12.工業(yè)園區及建筑物名稱(chēng)應冠“產(chǎn)業(yè)、科技、研發(fā)、創(chuàng )意設計”等表明建筑物用途的字樣,不得使用“類(lèi)住宅化”和“類(lèi)商業(yè)化”名稱(chēng)。

      13.加強市區重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目遴選的組織工作,確保重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)項目落地。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地出讓底價(jià)按照評估價(jià)的70%確定,其中戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)出讓底價(jià)同時(shí)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數。


          臣通顧問(wèn)專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)規劃,園區定位調研、規劃設計、拿地開(kāi)發(fā)等一站式服務(wù),臣通顧問(wèn)13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區合作案例,擁有1500個(gè)多城市調研數據,3000多案例庫,專(zhuān)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區提供一站式服務(wù)機構。服務(wù)熱線(xiàn):400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)資訊,請關(guān)注臣通顧問(wèn)網(wǎng)站:www.indianbeergeek.com

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