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      16年500家產業園區實戰經驗

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      嚴格工改政策出臺:禁改公寓,研發總部類自持超60%!

      瀏覽次數:150       發表時間:2018-11-29

      繼“允許工業用地進行分割銷售”的開先河之舉后,廣東對工改又出大招,不過,這次卻對工改劃出了嚴格的紅線區間。據悉,企業希望通過工改之名,行房地產售賣之實的渠道被斬斷。從嚴控建筑設計規定、加大產權分割面積、提高產業準入與分割轉讓門檻、產業監管回收土地要求等五方面嚴管工改工。

      產業園區規劃

      《管理辦法》指出,M1和M0不得建成“類住宅化”,禁止將廠房改為公寓,研發用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。單棟(座)建筑同一樓層內,單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的50%;M1單套套內建筑面積不得小于1000平方米,M0單套套內建筑面積不得少于500平方米。

      此外,區塊線內工業用地轉型為研發總部類用地的,自用比例不得少于60%。工業用地轉型為公共服務設施用途的,房屋不得分割轉讓。

      《管理辦法》還強調,嚴格保護區塊線內的工業用地和以工業為主導方向的發展備用地,除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外,原則上不得作為其他非工業用途。

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      此次工改工的新政,政策轉變快、力度大,對工改市場影非常大,臣通顧問認為,核心宗旨是讓工改工回歸產業本質。

      一、細節方面,無論是從分隔面積、建筑面積上都提出了更高的要求,以及土地出讓自持面積有所提高,對類住宅也做出了明確限制,力度很大。

      二、這次政策導向的轉變,是回歸到工改工的本意——先做產業再做空間,來推動經濟發展。未來工改工項目要由產業來主導,根據產業來塑造產業所需要的空間。這將意味著開發商以前的玩法玩不了,從市場化的角度來講,開發商主要是建造空間,以銷售型為主的物業銷售,短周期、快周期獲取收益,在這個政策之下,未來開發商也必須要運營產業,不然很難操作。

      三、新興中間服務業態的崛起。產業必須要有空間,開發商沒有產業背景項目就做不了,產業的人若不懂建筑做起來也非常困難,尤其是工改工的城市更新項目,對地塊分復雜的分配和分隔要求非常高。因此產業運營者和開發商建造者要緊密結合,缺一不可。

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      這樣會衍生出來“泛開發商”的概念,帶來開發商角色的轉變。產業要落到存量土地上去,會出現大量新興的形態,將來會有很多新的中間環節角色出現。中間環節會萌發出許多服務業態,來鏈接產業和開發商。

      未來,工改工項目的社會分工越來越細,空間建造技術會越來越成熟,對層高、開間面積、設計的要求越來越精準;對人員要求會越來越綜合。

      文件重點如下:

      1.M1和M0不得建成“類住宅化”,禁止將廠房改為公寓,研發用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。單棟(座)建筑同一樓層內,單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的 50%;M1單套套內建筑面積不得小于1000平方米,M0 單套套內建筑面積不得少于500平方米。

      2.區塊線內工業用地轉型為研發總部類用地的,自用比例不得少于60%。工業用地轉型為公共服務設施用途的,房屋不得分割轉讓。

      3.一級線內工業用地的轉讓或地上工業樓宇分割轉讓,受讓方應當是深圳規模以上工業企業或從事制造業生產3年以上并合法納稅的企業,且受讓方不得改變建筑物的用途。其中M1或M0的廠房分割轉讓面積不低于1000平方米,M0的研發用房分割轉讓面積不低于500平方米。

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      4.全市區塊線總規模在中長期內保持不低于270平方公里,工業用地和以工業為主導方向的發展備用地的面積不得低于區塊線總用地面積的60%。

      5.嚴格保護區塊線內的工業用地和以工業為主導方向的發展備用地,除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外,原則上不得作為其他非工業用途。

      6.在公共配套條件支撐的情況下,位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500米范圍內且周圍居住用房不足的工業用地,因建設配套人才住房和保障性住房需要,可以調整工業用地用途,但調整的工業用地面積總量應控制在10%以內。

      7.嚴格控制區塊線內M1改為M0,原特區外各區(新區)區塊線內M1改M0的工業用地面積總量控制在20%以內,南山區區塊線內M1改M0的工業用地面積總量控制在50%以內。

      8.以出讓方式供應的一般產業項目用地,其建設用地使用權及建筑物依法可以轉讓,但轉讓時應當整體轉讓。以出讓方式供應的項目用地,其建設用地使用權及建筑物依法可以抵押。以租賃方式供應的項目用地,其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。

      9.工業用地工改工(M1改M1)的,原建項目已竣工投產,并達到相關監管要求,重建項目符合片區產業規劃,允許申請拆除重建,不受舊工業區申請拆除重建城市更新有關建筑物建成時間原則上應不少于15年的年限限制。

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      10.鼓勵單一生產功能的工業園區按照產城融合的思路,并在符合城市規劃的前提下,適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務金融、人才住房等建設,推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。

      11.緊鄰一級線工業用地的其他用地,除規劃建設與工業園區配套的宿舍和人才住房、保障性住房外,不得新規劃建設居民住宅區。

      12.工業園區及建筑物名稱應冠“產業、科技、研發、創意設計”等表明建筑物用途的字樣,不得使用“類住宅化”和“類商業化”名稱。

      13.加強市區重點產業項目遴選的組織工作,確保重點產業和重點企業項目落地。重點產業項目用地出讓底價按照評估價的70%確定,其中戰略性新興產業、未來產業和高端制造業出讓底價同時適用產業發展導向修正系數。


          臣通顧問專注產業園區產業規劃,園區定位調研、規劃設計、拿地開發等一站式服務,臣通顧問13年服務400多家產業園區合作案例,擁有1500個多城市調研數據,3000多案例庫,專業為產業園區提供一站式服務機構。服務熱線:400-888-3807。想了解更多的產業園區行業資訊,請關注臣通顧問網站:www.indianbeergeek.com

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