風(fēng)云起，大勢動(dòng)。坐園區發(fā)軔之地，論園區運營(yíng)之道。5月18-19日，第12期《產(chǎn)業(yè)園區操盤(pán)實(shí)戰大講堂》之《產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)服務(wù)與金融創(chuàng )新》在廣州開(kāi)幕。近百位園區界貴賓匯聚于此。二天時(shí)間，五位園區運營(yíng)操盤(pán)實(shí)戰大師，就園區運營(yíng)模式，園區服務(wù)、私募股權及園區融資進(jìn)行一場(chǎng)有態(tài)度、有深度、有干貨、有啟發(fā)的思想大碰撞。

“資本時(shí)代”的園區運營(yíng)術(shù)

中國地產(chǎn)的傳統住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入了低利潤增長(cháng)期，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集聚房產(chǎn)銷(xiāo)售功能、物業(yè)租賃運營(yíng)、土地批租和基礎設施建設等多元化盈利模式，為地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)了一片方興未艾的全新世界。政府層面更是對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)予以引導。幾方勢力早已將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)納入了自己的戰略版圖，他們或是蟄伏多年的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商，亦或是實(shí)力雄厚的千億房企，或者是產(chǎn)業(yè)資源價(jià)值優(yōu)渥的制造業(yè)巨頭。

毫無(wú)疑問(wèn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在給疲軟的地產(chǎn)“白銀十年”輸入新鮮的血液，它正在孕育土地增值新動(dòng)能，打開(kāi)跨界發(fā)展合作新機遇，重塑資本市場(chǎng)競爭新格局。

但所有的園區新進(jìn)者和堅守者都同樣也面臨著(zhù)產(chǎn)業(yè)園區不可避免的幾大痛點(diǎn)：持有模式和現金流矛盾；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營(yíng)能力不足；欠缺打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的能力，人才生態(tài)構建能力缺乏……在這一趨勢下，尋找不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃之外的收入，提高園區運營(yíng)能力就變得分外重要。

大咖云集、群英薈萃，百家爭鳴，共論產(chǎn)業(yè)園區“運營(yíng)為王”之道。

擁有近二十年的園區地產(chǎn)運營(yíng)管理經(jīng)驗，擅長(cháng)產(chǎn)業(yè)園區資源整合與運營(yíng)，曾任天津鑫茂集團常務(wù)副總裁兼科技園集團總經(jīng)理、河南東方今典集團常務(wù)副總裁兼產(chǎn)業(yè)園集團總經(jīng)理任洪斌老師首先登場(chǎng)，從大格局下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)變化到資本的競逐解析，回顧過(guò)去幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路，并指出資本模式下的園區運營(yíng)，其實(shí)就是將產(chǎn)業(yè)園區的資產(chǎn)實(shí)現資本化和證券化的運作。當產(chǎn)業(yè)園區項目一旦通過(guò)資本化和證券化運作之后，它將會(huì )對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、運營(yíng)模式、招商方式和盈利模式產(chǎn)生較大影響和改變，也一定會(huì )為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。任洪斌老師認為，當一個(gè)企業(yè)將產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)實(shí)現了的資本化和證券化運作之后，首先可以解決園區項目的經(jīng)營(yíng)資金問(wèn)題；二、是可以促進(jìn)園區企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的轉變；三、是可以改善園區項目的招商銷(xiāo)售方式；四、是可以豐富產(chǎn)業(yè)園區項目的運營(yíng)模式；五、是可以?xún)?yōu)化產(chǎn)業(yè)園區項目的盈利模式，并結合具體案例與實(shí)操細節，一一論證，給在座的園區同仁上了一堂生動(dòng)的園區運營(yíng)操盤(pán)術(shù)。

隨后登場(chǎng)的是12年服務(wù)400多家園區，操盤(pán)園區成功率90%的臣通總經(jīng)理商國臣老師提出，在產(chǎn)業(yè)園區三十年道更的變遷中，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限、鮮衣怒馬的開(kāi)發(fā)商，將會(huì )從產(chǎn)業(yè)園區的大舞臺黯然謝幕。在未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區的結構模型中，園區運營(yíng)商將逐漸取代開(kāi)發(fā)商，處于中心重要的位置，是所有資源的中心鏈接點(diǎn)。資本市場(chǎng)和投資人是穩定方向的兩翼，服務(wù)商是核心推力。過(guò)去數十年，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)的潮涌，園區開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了史上瘋狂的成長(cháng)時(shí)期。彼時(shí)，園區開(kāi)發(fā)商作為政府與企業(yè)之間的中間載體，從圈置土地、建構物業(yè)并售，快速獲取巨額收入的方式中嘗到甜頭。今天的園區開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)一場(chǎng)嚴峻的生死轉折，地艱難，融資艱難，人才匱乏，運營(yíng)維艱……要么自救轉型，要么被剔除出局。商國臣老師的觀(guān)點(diǎn)引發(fā)了在場(chǎng)所有園區學(xué)員的深思。

投融資之術(shù)，編織園區資本的網(wǎng)絡(luò )

得資本者得天下，中國企業(yè)已進(jìn)入資本跨越式發(fā)展階段，擁有“資本”思維模式的產(chǎn)業(yè)園區才能在轉型中緊抓機遇，立于不敗地位。在當下資本大行其道的行業(yè)背景之下，中國的產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)，已成為各界投資者角逐的陣地。如何在蓬勃發(fā)展的私募股權投資基金市場(chǎng)中分到一杯羹，已是眾多有投融資需求的產(chǎn)業(yè)園區亟待解決的問(wèn)題。

目前國內的經(jīng)濟增長(cháng)模式開(kāi)始由要素驅動(dòng)、投資驅動(dòng)轉向創(chuàng )新驅動(dòng)，區塊鏈、大數據、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等創(chuàng )新元素的加入使得各產(chǎn)業(yè)逐漸升級。著(zhù)名天使投資人藍飛騰老師認為，產(chǎn)業(yè)園區的金融模式已經(jīng)從要素驅動(dòng)轉向創(chuàng )新驅動(dòng)，產(chǎn)業(yè)園區的融資模式從間接融資轉向直接融資，產(chǎn)業(yè)園區想要獲得資本市場(chǎng)的青睞，必須長(cháng)袖善舞，要深諳資本市場(chǎng)的投資營(yíng)運之道，同時(shí)也要有嫻熟的商業(yè)計劃書(shū)寫(xiě)作技巧。深入淺出的講解，讓參與課程的園區學(xué)員們對掌握深刻的投融資理論、熟悉投融資具體實(shí)踐環(huán)節、把握精準的投資時(shí)機，真正實(shí)現由‘實(shí)業(yè)’向‘實(shí)業(yè)+資本’的發(fā)展模式的華麗轉型有了較為深刻的認知和理解。

深圳前海齊心金融控股集團副總裁，復旦大學(xué)和芝加哥肯特法學(xué)院金融法雙碩士，曾任多家知名企業(yè)高級投資經(jīng)理的張嶂老師經(jīng)營(yíng)融資領(lǐng)域數十年，對園區融資更有著(zhù)獨到的見(jiàn)解。中小園區的發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)資本市場(chǎng)的支持。找私募股權基金已經(jīng)成為園區市場(chǎng)一個(gè)非常普遍、流行的解決資金問(wèn)題的重要渠道。盡管私募股權基金和產(chǎn)業(yè)園區是很好的“搭檔”，但由于園區對私募股權基金的運作規律，“脾氣性格”，投資技術(shù)等內容知之甚少，在尋找私募股權基金的過(guò)程中，不僅會(huì )走彎路，做無(wú)用功，甚至可能落入“投資陷阱”，背負本不必要的包袱。因此，充分了解私募股權基金行業(yè)的運作規律，把園區競爭力的一面準確地展示給私募股權基金，在更對等的情況下進(jìn)行投資談判，才能更有效率地吸引到私募股權基金。張嶂老師結合實(shí)操案例，和學(xué)員展開(kāi)互動(dòng)，使園區學(xué)員全面了解園區行業(yè)的融資運作模式和風(fēng)險控制的關(guān)鍵點(diǎn)和技巧，學(xué)會(huì )如何運用私募股權合法、有效地實(shí)現融資的目的。

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