2018年的產(chǎn)業(yè)園區，一半是海水一半是火焰。從園區大躍進(jìn)到寒冬席卷，2018年為產(chǎn)業(yè)園區上演了一場(chǎng)由天堂到地獄，從繁榮到漸凍的A股曲線(xiàn)圖。

在行業(yè)和市場(chǎng)斷崖式的下跌中，產(chǎn)業(yè)園區悄然發(fā)生著(zhù)一場(chǎng)多維度、多層次的變革，從政策到金融，從運營(yíng)模式到運營(yíng)主體，產(chǎn)業(yè)園區在進(jìn)行自我基因的突破。秩序開(kāi)始重塑，模式開(kāi)始誕生，新的主體開(kāi)始入場(chǎng)，一切都開(kāi)始在一團氤氳中漸趨明朗、清晰。

2019年，是產(chǎn)業(yè)園區海水與火焰的分水嶺。2019年，注定將開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)園區整體發(fā)展格局與演變模式的一個(gè)新紀元——舊的體制與模式瀕臨被淘汰的邊緣，即將老化、死去，新的模式、運營(yíng)主體與秩序即將登場(chǎng)與主導，它們將掀起一場(chǎng)浩蕩、恢弘的園區革命。這是宿命，也是大勢所趨，無(wú)人能與之相抗。

01

經(jīng)濟環(huán)境分水嶺

站在改革開(kāi)放40周年的歷史節點(diǎn)上，去杠桿、新舊動(dòng)能轉換、房地產(chǎn)轉拐……一個(gè)個(gè)微妙的經(jīng)濟宏觀(guān)事件，在中美貿易摩擦的“黑天鵝”事件串聯(lián)下，猶如引發(fā)了一場(chǎng)多米諾骨牌效應，實(shí)體經(jīng)濟猝不及防地遭受了沉重打擊。

實(shí)體經(jīng)濟的至暗時(shí)刻，作為承載改革重任和實(shí)體經(jīng)濟載體的產(chǎn)業(yè)園區，顯然亦不能獨善其身。2019年，產(chǎn)業(yè)園區也將伴隨實(shí)體經(jīng)濟一道步入分水嶺——舉步維艱，識舊如新的境況。

大事件

      1、2018年3月22日，美國正式簽署對華貿易備忘錄，宣布將有可能對從中國進(jìn)口的600億美元商品加征關(guān)稅，并限制中國企業(yè)對美投資并購。3月23日，中國商務(wù)部發(fā)布了針對美國進(jìn)口鋼鐵和鋁產(chǎn)品232措施的中止減讓產(chǎn)品清單并征求公眾意見(jiàn)，擬對自美進(jìn)口部分產(chǎn)品加征關(guān)稅。

      2、2018年2月，財政部在《關(guān)于做好2018年地方政府債務(wù)管理工作的通知》中表示，建立健全“舉債必問(wèn)效、無(wú)效必問(wèn)責”的政府債務(wù)資金績(jì)效管理機制，防范金融風(fēng)險。

      3、2018年11月1日，總書(shū)記在北京人民大會(huì )堂主持召開(kāi)民營(yíng)企業(yè)座談會(huì )并發(fā)表重要講話(huà)，肯定了民營(yíng)經(jīng)濟的地位，提出了大力支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大的政策舉措。

02

政策分水冷

2018年，作為改革開(kāi)放新元年，很多地區政府都將園區作為頭等大事來(lái)沖刺推進(jìn)。據統計，至少19個(gè)省陸續出臺了關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區的利好政策。但是，在環(huán)保治理、去杠桿、防范金融風(fēng)險、中美貿易戰“四板斧”之下，可以明顯感受到行業(yè)的寒意，政策趨向在不知不覺(jué)中發(fā)生了明顯的分化。

而新年伊始，各地的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策風(fēng)起云涌，一方面在配套、分割、規劃設計等方面更為靈活和新穎，倡導“兼容性混合功能用地”，讓業(yè)態(tài)和盈利模式變得更為豐富，但另一方面也在準入門(mén)檻和全生命周期管理上更加嚴苛，大大提高了園區土地出讓過(guò)程的選商能力。對園區開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今后拿M0用地就是一場(chǎng)艱苦卓絕的戰斗。

大事件

       1、2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng )新構建高精尖經(jīng)濟結構用地政策的意見(jiàn)》，這份《意見(jiàn)》是目前針對工業(yè)用地嚴苛的一份新政，也可以說(shuō)是“史上嚴厲工業(yè)地產(chǎn)新政”。它的殺傷力在于：將園區內的一切土地和房屋銷(xiāo)售與租賃審批權全部收歸市政府及區政府，園區平臺企業(yè)和園區內企業(yè)沒(méi)有任何權利進(jìn)行出售和出租，基本將市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行為全部停止?！兑庖?jiàn)》中非常明確的提出，無(wú)論是園區平臺企業(yè)，還是經(jīng)官方認定的園區、孵化器運營(yíng)機構，都不可以將園區土地與房屋轉讓和出售，即便是出租，也只能在市政府和區政府的授權下才可以進(jìn)行；而其他主體，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和入園企業(yè)，是絕對不可能再進(jìn)行任何出售和出租行為了。

       2、2018年8月26日，《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》正式發(fā)布。其中引人注目的就是對“工改工”項目的嚴格監管，核心包括：保證工業(yè)用地的總量規模，嚴格控制M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）的比例，廠(chǎng)房和研發(fā)用房不得采用“類(lèi)住宅化”規劃設計，禁止在工業(yè)用地上建設住宅、專(zhuān)家樓、商務(wù)公寓和大規模商業(yè)，加大產(chǎn)權分割面積（廠(chǎng)房不低于1000平米，研發(fā)不低于300平米）、提高產(chǎn)業(yè)準入與分割轉讓門(mén)檻、全生命周期監管和土地使用權收回等。又是一場(chǎng)對產(chǎn)業(yè)園區的防地產(chǎn)化、刮骨療傷似的嚴厲政策監管。

03

園區金融分水嶺 

成敗資金鏈！金融可謂是產(chǎn)業(yè)園區的任督二脈。產(chǎn)業(yè)園區苦金融資本久矣，這個(gè)痛點(diǎn)在2018年有所緩解！隨著(zhù)國家嚴厲限制資金進(jìn)入房地產(chǎn)，大量擠壓入實(shí)體經(jīng)濟，作為實(shí)體產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)園區，將會(huì )成為資本越來(lái)越青睞的核心投資標的，2018年已有近1000億資金涌入園區，相信2019年，相比以往融資渠道逼仄和融資難的境況，產(chǎn)業(yè)園區將會(huì )獲得一個(gè)全新的融資窗口期。

2018年，產(chǎn)業(yè)園區領(lǐng)域的重要融資事件，來(lái)看看超過(guò)800億元人民幣的資金是如何涌入園區的——

顯而易見(jiàn)，風(fēng)向已經(jīng)非常明朗，園區資產(chǎn)證券化的高潮正猛然到來(lái)！

04

運營(yíng)模式的分水嶺 

2018年，園區運營(yíng)模式正在起變化。中國產(chǎn)業(yè)園區這個(gè)行業(yè)曾經(jīng)是“銷(xiāo)售為王”的，這一方面是受影響于傳統房地產(chǎn)模式，另一方面也是金融工具限制更多的運營(yíng)模式。因此，無(wú)論是標準廠(chǎng)房，還是研發(fā)載體，科技園區，類(lèi)寫(xiě)字樓，類(lèi)獨棟甚至是孵化器，都是一賣(mài)了之，落袋為安。

不過(guò)，據橙園區觀(guān)察，目前形勢正在迅速發(fā)生變化，三大趨勢正在驅使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向園區物業(yè)自持加碼時(shí)代：一、國家政策鼓勵物業(yè)資產(chǎn)的自持，現在基于地產(chǎn)租金收入的資產(chǎn)證券化正在大面積放開(kāi)，并且研究公募REITs；二、越來(lái)越多的地方政府要求園區自持，以北上廣深這些一線(xiàn)城市為甚；三、核心城市、核心區域的園區物業(yè)越來(lái)越值錢(qián)，升值顯著(zhù)，尤其是產(chǎn)品品質(zhì)和運營(yíng)服務(wù)好的話(huà)，資產(chǎn)價(jià)值和提升潛力就更高，在這種情況下，自持的動(dòng)力相對于一賣(mài)了之變得更強。

這是很壞的時(shí)代，不可否認，在經(jīng)濟環(huán)境和各種因素疊加下，產(chǎn)業(yè)園區的倒春寒已經(jīng)來(lái)臨，并且在2019年形勢將更加嚴峻。這也是很好的年代，每逢行業(yè)低迷或自我轉型、變革之際，總會(huì )倒逼、催生出新的運營(yíng)模式。新舊模式交替之際，行業(yè)兩級分化涇渭分明。

大事件

      1、以萬(wàn)科、碧桂園、寶能、京漢股份等為代表的房企或金融資本，開(kāi)始大幅度縮減、甚至干脆砍掉了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，毅然決然在寒冬中與產(chǎn)業(yè)園區暫作揮別，理由是要“聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，收縮對外投資”。

       2、以華夏幸福為代表的龍頭老大，則斷臂求生，砍掉了特色小鎮的所有業(yè)務(wù)，引入中國平安金主爸爸，開(kāi)始正在商業(yè)和住宅版塊發(fā)力。

       3、以聯(lián)東為代表的，則開(kāi)始自持園區物業(yè)，籌劃園區租金和物業(yè)費這兩個(gè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。而緊隨其后，北科建、金地商置、蘇寧云商、北大科技園、星河控股、上海臨港集團、富力空港物流園、萬(wàn)科、聯(lián)東、寶灣物流、普洛斯等企業(yè)發(fā)行了或正在準備發(fā)行基于產(chǎn)業(yè)園租金收入為基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

       政府鼓勵物業(yè)資產(chǎn)自持的政策倒逼，市場(chǎng)的成熟和金融創(chuàng )新的保障，逐漸已經(jīng)開(kāi)始支持園區自持形成一個(gè)能運營(yíng)且盈利的閉環(huán)，2019年，產(chǎn)業(yè)園區的盈利模式和運營(yíng)體系也都將因此發(fā)生變化！產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)不僅僅只是產(chǎn)品本身，更是多元化的服務(wù)、精細化的運營(yíng)和平臺化的資源整合，打造的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)，必將從過(guò)去拼政策、拼土地、拼資金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼資源、拼數據的“柔性博弈”時(shí)代轉變。

05

運營(yíng)主體的分水嶺 

近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區的跨界特別火?；ヂ?lián)網(wǎng)浪潮下，新物種對產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商的沖擊可用雷霆萬(wàn)鈞之勢來(lái)形容。毋庸置疑，互聯(lián)網(wǎng)浪潮從底層邏輯上革新了產(chǎn)業(yè)園區的生態(tài)體系，也刷新了金融資本的價(jià)值觀(guān)；基于園區發(fā)展需求的深層次洞察，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區，將通過(guò)大量的資源整合與內外部協(xié)作，涌現出更多的新空間、新內容、新模式，“跨界”與“新物種”將成為主流趨勢。

除了傳統房企和制造業(yè)的園區轉型之外，我們至少可以看到另外兩種園區運營(yíng)主體在進(jìn)行跨界探索或已經(jīng)成為園區運營(yíng)的一種新風(fēng)向——

首先，是BAT在開(kāi)始大舉進(jìn)軍物流園、電商園、特色小鎮等領(lǐng)域，為線(xiàn)上疆域的拓展提供線(xiàn)下載體；

其次，金融資本及金融機構（寶能、銀行）也在開(kāi)始介入園區領(lǐng)域，而且他們本身自帶金融及資源的稟賦優(yōu)勢；

另外，產(chǎn)業(yè)企業(yè)亦異軍突起，天然契合了產(chǎn)業(yè)的屬性讓他們如魚(yú)得水、如龍入淵，在產(chǎn)業(yè)園區領(lǐng)域掀起了一股潮流。

這些全新運營(yíng)商的崛起，對于產(chǎn)業(yè)園區的影響意義深遠，在可預見(jiàn)的未來(lái)，行業(yè)內必將延伸出更多的想象空間！

2019年，產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)主體的分水嶺將越趨明朗。

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