2018年的園區市場(chǎng)是異常多變、充滿(mǎn)艱難的一年?！翱喟九c堅持”，成為產(chǎn)業(yè)園人口中出現頻率高的詞匯。做產(chǎn)業(yè)園區，有一份“耐得住寂寞的心”尤為重要。2018年，做產(chǎn)業(yè)園區的四句大實(shí)話(huà)，句句扎心，與大家共勉。

▎關(guān)系法則：政府也是產(chǎn)業(yè)園區的客戶(hù)！

每個(gè)園區運營(yíng)商都要面臨兩個(gè)核心關(guān)系的處理，一是和政府，另一個(gè)是和市場(chǎng)，那么，如何處理好這兩個(gè)關(guān)系？

產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)中主要有三個(gè)參與角色：政府、開(kāi)發(fā)商和入駐企業(yè)。其中政府扮演的角色是政策和稅收優(yōu)惠的出臺者，也是決策者，而園區運營(yíng)商的角色是規劃設計、土地開(kāi)發(fā)和招商引資的實(shí)際操作者。因此政府和園區運營(yíng)商成為了園區發(fā)展重要的變量，所扮演的角色質(zhì)量決定了園區的潛力與方向。一個(gè)成功的園區需要的是政府和園區運營(yíng)商共同的耕耘。

因此，園區運營(yíng)商必須厘清這層關(guān)系。面對政府時(shí)，園區運營(yíng)商要端正自己的心態(tài)和位置：一定要明白自己是干什么的。很多園區運營(yíng)商經(jīng)常犯的一個(gè)錯誤，是在和政府打交道時(shí)試圖把自己的所謂成功理念和先進(jìn)模式推銷(xiāo)給政府，永遠是“我要干什么”！很多園區運營(yíng)商，到一個(gè)地方先告訴當地政府我要打造一個(gè)你沒(méi)有的東西，將北上廣深的資源在這里聚集。問(wèn)題是此前同城產(chǎn)業(yè)轉移還得有產(chǎn)業(yè)基礎，何況本地沒(méi)有基礎，要打造和引入一個(gè)全行產(chǎn)業(yè)何其難哉！結果就是拿地前和拿地后是兩種思路，常常面臨著(zhù)臣通顧問(wèn)所說(shuō)的“政府訴求與園區招商的兩難抉擇”的境況，導致項目操作不下去。

▎產(chǎn)業(yè)園區能復制的只有財務(wù)模型和招商團隊模型

如果有人告訴你，他能夠復制硅谷、以色列，能夠復制大連軟件園、蘇州工業(yè)園、張江高新區、北京中關(guān)村，你相信嗎?反正橙園區不信。

因為，天時(shí)、地利、人和和環(huán)境都變了，產(chǎn)業(yè)的形勢和土壤也都變了，想重復過(guò)去曾經(jīng)經(jīng)典的成功已經(jīng)不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。這是一個(gè)典型的“不能兩次踏入同一條河流”式的命題。過(guò)去的經(jīng)驗只能借鑒，難以復制，在中國產(chǎn)業(yè)園區這樣的案例比比皆是，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，自古皆然，非人力所能強。

2012年前，城市經(jīng)濟發(fā)展周期到來(lái)，市場(chǎng)需求爆發(fā)客觀(guān)因素推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再趕上一波政策利好，產(chǎn)業(yè)園區招商輕而易舉，誰(shuí)都能做，誰(shuí)都能做成。然而，隨著(zhù)新舊時(shí)代轉型期的到來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區簡(jiǎn)單地搭城市經(jīng)濟發(fā)展順風(fēng)車(chē)的難度越來(lái)越大，真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰(shuí)手里的資源多，誰(shuí)整合有效資源的能力更強，誰(shuí)就能堅持到最后的勝利。

所以產(chǎn)業(yè)園區很難產(chǎn)生一個(gè)適合異地擴張的商業(yè)模式，其實(shí)很正常。不同城市資源稟賦、人才結構、商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)要素、政策環(huán)境、服務(wù)商、企業(yè)客戶(hù)等因素千差萬(wàn)別，產(chǎn)業(yè)園區的商業(yè)模式必然是千差萬(wàn)別的。正如在臣通顧問(wèn)舉辦的園區共創(chuàng )會(huì )上，現場(chǎng)200多家園區，哪怕同一家園區的不同子園區之間，畫(huà)出來(lái)的商業(yè)模式?jīng)]有一張是雷同的。產(chǎn)業(yè)規劃、產(chǎn)品設計、運營(yíng)服務(wù)等，都不是決定園區項目能否在異地成功復制的關(guān)鍵，真正決定復制成功與否的其實(shí)只有財務(wù)模型和招商團隊模型。

對于那些想要在全國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區戰略復制擴張的園區運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，首先要做的是手中成熟的項目通過(guò)運營(yíng)和資源整合把賬算清楚，物業(yè)租售和運營(yíng)服務(wù)的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財務(wù)模型，把平衡帳目的幾個(gè)要素總結后嘗試復制。在新園區的介入前，必須保證這些要素全都湊齊；另外構建一套完善的招商團隊模型，保證園區招商的戰斗力，否則不要輕易去做。

▎產(chǎn)業(yè)園區的輕重資產(chǎn)怎么平衡？

產(chǎn)業(yè)園區輕重資產(chǎn)之路的博弈從來(lái)都是持久戰，但是我們通?？吹降那闆r是，眾多園區的概念口號雖然喊得無(wú)比響亮，但最終要么夭折，要么茍延殘喘。

這是中國園區的現狀與實(shí)情：產(chǎn)業(yè)園區的營(yíng)運收入最大一塊還是租金和物業(yè)費，其他服務(wù)性收費并不太具有普遍性，大多數園區運營(yíng)商當前運營(yíng)很多都還需要房地產(chǎn)收入或者其他收入來(lái)補貼，資產(chǎn)還是過(guò)于偏重。當然，園區的輕資產(chǎn)之路，也不是那么輕易就能走通的。一家前幾年大力布局輕資產(chǎn)的品牌產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商——億達中國開(kāi)始顯現頹象，就在于它的園區輕資產(chǎn)不稀缺，不閉環(huán)，淪為資本市場(chǎng)講故事的假大空賣(mài)點(diǎn)，引起各地客戶(hù)和政府的怨聲載道，解除合同和扣押費用比比皆是。

從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區周期長(cháng)、回報慢，輕資產(chǎn)之路是園區未來(lái)發(fā)展的必然。由單純的土地和物業(yè)開(kāi)發(fā)，轉向開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、服務(wù)、投資并重，使園區運營(yíng)商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉型，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，從而實(shí)現政府、入園企業(yè)和開(kāi)發(fā)商三方的和諧發(fā)展與利益均衡。

純粹的輕資產(chǎn)輸出是個(gè)偽命題。必須“去重就輕，去輕就重”，維系好輕重平衡的度量，同時(shí)進(jìn)行各方的利益捆綁，才能在園區輕重資產(chǎn)平衡之路上走得長(cháng)久穩定。

▎好的園區規劃設計是園區品牌的延伸

無(wú)調研、規劃先行，把園區的規劃設計交給學(xué)院派的專(zhuān)業(yè)設計去做，最后發(fā)現市場(chǎng)需求與規劃設計不對稱(chēng)，招商陷入困局，才恍然捫心自問(wèn)：設計院是我花錢(qián)請來(lái)的逗比嗎？

很多園區一開(kāi)始都習慣于找專(zhuān)業(yè)的設計院去做產(chǎn)品設計，并且規劃都是交由規劃設計院做前期的主導。而頗為諷刺的是，規劃設計院根本就不了解、不熟悉市場(chǎng)與客戶(hù)需求，往往是按圖索驥，紙上談兵難落地，如何能設計出企業(yè)客戶(hù)真正需要的產(chǎn)品？

即便有些時(shí)候，有些園區憑借自己廝混江湖多年練就的敏銳嗅覺(jué)與豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗，強行糾偏，避免了項目的崩盤(pán)與失敗，但是更多的園區則面臨著(zhù)客戶(hù)需求與產(chǎn)品設計錯位的迷之尷尬：推倒重建吧，畢竟已經(jīng)砸進(jìn)去那么多真金白銀；勉強將就吧，產(chǎn)品與市場(chǎng)需求脫節，導致大量的物業(yè)空置。最后導致的結局就是——什么園區情懷，什么產(chǎn)業(yè)規劃，通通先拋一邊，冒著(zhù)政府責罰之大不韙，不管黑貓白貓，先撈進(jìn)來(lái)填完物業(yè)空位再說(shuō)，畢竟生存才是第一位嘛。

從產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展成長(cháng)來(lái)看，未來(lái)必然會(huì )從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，所以園區規劃應該在設計前期就考慮到如何吸引企業(yè)入駐，將土地、園區物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)結合起來(lái)，在打造一流硬環(huán)境的同時(shí)，增強區域文化氛圍、創(chuàng )新機制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設扶植，做到外觀(guān)造型、客戶(hù)需求與產(chǎn)業(yè)聚集的高度統一。

好的園區設計，應該兼具政府意志、本地資源稟賦和自身優(yōu)勢規劃和布局產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不僅是區域的地標建筑，更應該是園區品牌的延伸，成為園區招商的附加值。

    臣通顧問(wèn)專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)規劃，園區定位調研、規劃設計、拿地開(kāi)發(fā)等一站式服務(wù)，臣通顧問(wèn)13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區合作案例，擁有1500個(gè)多城市調研數據，3000多案例庫，專(zhuān)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區提供一站式服務(wù)機構。服務(wù)熱線(xiàn)：400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)資訊，請關(guān)注臣通顧問(wèn)網(wǎng)站：www.indianbeergeek.com

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