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      16年500家產業園區實戰經驗

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      做產業園區的四句大實話!

      瀏覽次數:62       發表時間:2019-01-09

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      2018年的園區市場是異常多變、充滿艱難的一年?!翱喟九c堅持”,成為產業園人口中出現頻率高的詞匯。做產業園區,有一份“耐得住寂寞的心”尤為重要。2018年,做產業園區的四句大實話,句句扎心,與大家共勉。

      關系法則:政府是產業園區客戶!

       

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      每個園區運營商都要面臨兩個核心關系的處理,一是和政府,另一個是和市場,那么,如何處理好這兩個關系?

      產業園區產中主要有三個參與角色:政府、開發商和入駐企業。其中政府扮演的角色是政策和稅收優惠的出臺者,也是決策者,而園區運營商的角色是規劃設計、土地開發和招商引資的實際操作者。因此政府和園區運營商成為了園區發展重要的變量,所扮演的角色質量決定了園區的潛力與方向。一個成功的園區需要的是政府和園區運營商共同的耕耘。

      因此,園區運營商必須厘清這層關系。面對政府時,園區運營商要端正自己的心態和位置:一定要明白自己是干什么的。很多園區運營商經常犯的一個錯誤,是在和政府打交道時試圖把自己的所謂成功理念和先進模式推銷給政府,永遠是“我要干什么”!很多園區運營商,到一個地方先告訴當地政府我要打造一個你沒有的東西,將北上廣深的資源在這里聚集。問題是此前同城產業轉移還得有產業基礎,何況本地沒有基礎,要打造和引入一個全行產業何其難哉!結果就是拿地前和拿地后是兩種思路,常常面臨著臣通顧問所說的“政府訴求與園區招商的兩難抉擇”的境況,導致項目操作不下去。


      產業園區能復制的只有財務模型和招商團隊模型

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      如果有人告訴你,他能夠復制硅谷、以色列,能夠復制大連軟件園、蘇州工業園、張江高新區、北京中關村,你相信嗎?反正橙園區不信。

      因為,天時、地利、人和和環境都變了,產業的形勢和土壤也都變了,想重復過去曾經經典的成功已經不大可能了,是低概率的“黑天鵝事件”。這是一個典型的“不能兩次踏入同一條河流”式的命題。過去的經驗只能借鑒,難以復制,在中國產業園區這樣的案例比比皆是,橘生淮南則為橘,生于淮北則為枳,自古皆然,非人力所能強。

       

      2012年前,城市經濟發展周期到來,市場需求爆發客觀因素推動產業發展,再趕上一波政策利好,產業園區招商輕而易舉,誰都能做,誰都能做成。然而,隨著新舊時代轉型期的到來,產業園區簡單地搭城市經濟發展順風車的難度越來越大,真正的差距在資源掌控力和整合能力,誰手里的資源多,誰整合有效資源的能力更強,誰就能堅持到最后的勝利。

      所以產業園區很難產生一個適合異地擴張的商業模式,其實很正常。不同城市資源稟賦、人才結構、商業配套、產業要素、政策環境、服務商、企業客戶等因素千差萬別,產業園區的商業模式必然是千差萬別的。正如在臣通顧問舉辦的園區共創會上,現場200多家園區,哪怕同一家園區的不同子園區之間,畫出來的商業模式沒有一張是雷同的。產業規劃、產品設計、運營服務等,都不是決定園區項目能否在異地成功復制的關鍵,真正決定復制成功與否的其實只有財務模型和招商團隊模型。

      對于那些想要在全國進行產業園區戰略復制擴張的園區運營商來說,首先要做的是手中成熟的項目通過運營和資源整合把賬算清楚,物業租售和運營服務的收入至少保證在10%的年收益率,磨合出一套成熟的財務模型,把平衡帳目的幾個要素總結后嘗試復制。在新園區的介入前,必須保證這些要素全都湊齊;另外構建一套完善的招商團隊模型,保證園區招商的戰斗力,否則不要輕易去做。

       

      產業園區的輕重資產怎么平衡?

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      產業園區輕重資產之路的博弈從來都是持久戰,但是我們通??吹降那闆r是,眾多園區的概念口號雖然喊得無比響亮,但最終要么夭折,要么茍延殘喘。

      這是中國園區的現狀與實情:產業園區的營運收入最大一塊還是租金和物業費,其他服務性收費并不太具有普遍性,大多數園區運營商當前運營很多都還需要房地產收入或者其他收入來補貼,資產還是過于偏重。當然,園區的輕資產之路,也不是那么輕易就能走通的。一家前幾年大力布局輕資產的品牌產業開發商——億達中國開始顯現頹象,就在于它的園區輕資產不稀缺,不閉環,淪為資本市場講故事的假大空賣點,引起各地客戶和政府的怨聲載道,解除合同和扣押費用比比皆是。

      從長遠來說,產業園區周期長、回報慢,輕資產之路是園區未來發展的必然。由單純的土地和物業開發,轉向開發、運營、服務、投資并重,使園區運營商由重資產向輕重并舉轉型,通過專業化的園區開發運營和要素資源整合,打造高新技術產業集群,從而實現政府、入園企業和開發商三方的和諧發展與利益均衡。

      純粹的輕資產輸出是個偽命題。必須“去重就輕,去輕就重”,維系好輕重平衡的度量,同時進行各方的利益捆綁,才能在園區輕重資產平衡之路上走得長久穩定。

       

      好的園區規劃設計是園區品牌的延伸

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      無調研、規劃先行,把園區的規劃設計交給學院派的專業設計去做,最后發現市場需求與規劃設計不對稱,招商陷入困局,才恍然捫心自問:設計院是我花錢請來的逗比嗎?

      很多園區一開始都習慣于找專業的設計院去做產品設計,并且規劃都是交由規劃設計院做前期的主導。而頗為諷刺的是,規劃設計院根本就不了解、不熟悉市場與客戶需求,往往是按圖索驥,紙上談兵難落地,如何能設計出企業客戶真正需要的產品?

      即便有些時候,有些園區憑借自己廝混江湖多年練就的敏銳嗅覺與豐富的市場經驗,強行糾偏,避免了項目的崩盤與失敗,但是更多的園區則面臨著客戶需求與產品設計錯位的迷之尷尬:推倒重建吧,畢竟已經砸進去那么多真金白銀;勉強將就吧,產品與市場需求脫節,導致大量的物業空置。最后導致的結局就是——什么園區情懷,什么產業規劃,通通先拋一邊,冒著政府責罰之大不韙,不管黑貓白貓,先撈進來填完物業空位再說,畢竟生存才是第一位嘛。

      從產業園區的發展成長來看,未來必然會從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發,所以園區規劃應該在設計前期就考慮到如何吸引企業入駐,將土地、園區物業與產業開發結合起來,在打造一流硬環境的同時,增強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設扶植,做到外觀造型、客戶需求與產業聚集的高度統一。

      好的園區設計,應該兼具政府意志、本地資源稟賦和自身優勢規劃和布局產業生態,不僅是區域的地標建筑,更應該是園區品牌的延伸,成為園區招商的附加值。


          臣通顧問專注產業園區產業規劃,園區定位調研、規劃設計、拿地開發等一站式服務,臣通顧問13年服務400多家產業園區合作案例,擁有1500個多城市調研數據,3000多案例庫,專業為產業園區提供一站式服務機構。服務熱線:400-888-3807。想了解更多的產業園區行業資訊,請關注臣通顧問網站:www.indianbeergeek.com

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      標簽:   規劃設計 園區規劃 物業
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