最近，臣通顧問(wèn)接到很多房企轉型產(chǎn)業(yè)園區的項目咨詢(xún)和合作，也在給一些房企轉型的產(chǎn)業(yè)園區做內訓診斷，問(wèn)題大多比較雷同相似。

今天開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，說(shuō)說(shuō)房企轉型產(chǎn)業(yè)園區的話(huà)題。

在房產(chǎn)被嚴控，經(jīng)濟下行的當下，轉型產(chǎn)業(yè)園區，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)主流趨勢，如萬(wàn)科、碧桂園、綠地、華潤、恒大、寶能等一大批品牌房企都對產(chǎn)業(yè)園區趨之若鶩。而且有更多的中小房企也在開(kāi)始涉足產(chǎn)業(yè)園區。

但目前來(lái)看它們仍都處于初期探索階段，不客氣地講，它們這些傳統開(kāi)發(fā)商只是看到轉型的機會(huì )和趨勢，卻未必看清楚了方向到底在哪里，也不是非常清晰自己究竟該如何轉變，而只是似是而非地延伸原有的業(yè)務(wù)鏈條罷了。

    產(chǎn)業(yè)園區這個(gè)行業(yè)其實(shí)有點(diǎn)邪門(mén)，很多巨無(wú)霸型的野蠻人，如萬(wàn)科、碧桂園、綠地、海爾、平安、聯(lián)想之流，似乎資源、財力并不缺乏，在以往擅長(cháng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域里堪稱(chēng)呼風(fēng)喚雨、一呼百應，但是對于產(chǎn)業(yè)園區，就是不得其門(mén)而入，口號喊了很久，噱頭造了很多，最后往往一地雞毛，要不直接換個(gè)馬甲，重操舊業(yè)。比如萬(wàn)科的美銘科技園，據說(shuō)就是因為萬(wàn)科對土地性質(zhì)、產(chǎn)權銷(xiāo)售、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的不熟悉等因素，項目工程停滯。最后項目再次扔回“原物主”河南美景集團有限公司。

類(lèi)似萬(wàn)科這樣的轉型房企不在少數，大多數企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的良莠不齊原因在于公司對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)認知不夠，且沒(méi)有成熟的項目操盤(pán)手整體把控，因此成功要看運氣而不是看實(shí)力。當然，對“巨艦型”轉型房企來(lái)說(shuō)，幾個(gè)項目的失敗，僅僅是無(wú)傷大雅的磕磕碰碰。而中小游房企一旦“觸礁”將可能之間面臨被拖死或“沉船”的危險，因此房企轉型產(chǎn)業(yè)園區，不得不小心謹慎，畢竟小心駛得萬(wàn)年船。當然，如果僅僅是打著(zhù)圈地的幌子而來(lái)，那就另當別論。

房企轉型產(chǎn)業(yè)園區的弊病，就是追求速度和規模，而產(chǎn)業(yè)園區從來(lái)都不是一個(gè)以速度和規模論成敗的行業(yè)。目前來(lái)看，準備轉型或在艱難中前行的房企們，都面臨著(zhù)相同的難題需要解決——

首先，開(kāi)發(fā)模式的迥異。相對于傳統房企的“快拿地、快開(kāi)發(fā)、快銷(xiāo)售”的短平快操作模式，產(chǎn)業(yè)園區的培育和發(fā)展需要較長(cháng)的周期，開(kāi)發(fā)難度更大，且涉及融資、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，要求較高，對項目操盤(pán)手的需求更嚴格。對那些習慣了高周轉、快去化的房企而言，考驗的是能不能耐心下來(lái)，沉下性子，用水磨功夫去慢慢耕耘與研磨。陡然脫離了賺白粉錢(qián)快感的房企得捫心自問(wèn)：我能忍受得了賣(mài)白菜賺細水長(cháng)流的慢錢(qián)嗎？

其次，運營(yíng)機制的差異。對于轉型房企而言，多年房地產(chǎn)運營(yíng)模式、績(jì)效制度、激勵制度根深蒂固，而產(chǎn)業(yè)園區需要長(cháng)時(shí)間的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)，原有的制度并不適合產(chǎn)業(yè)部門(mén)人員的付出和發(fā)展。大部分轉型房企，對于產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)缺乏認知，將項目歸于總部旗下的各大區域、城市事業(yè)部。在總部對于產(chǎn)業(yè)園區缺乏認知，缺乏統籌定位管理的大背景下，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的項目操盤(pán)手，對項目無(wú)分析無(wú)預判無(wú)規劃，抱著(zhù)試試看的態(tài)度進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區，無(wú)石可摸，無(wú)規可尋，必定會(huì )受到市場(chǎng)的教育與懲戒。

此外，專(zhuān)業(yè)人才的稀缺。房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區是兩個(gè)完全不同的行業(yè)，相比房地產(chǎn)的短平快操作模式能在2-3年內快速培養一個(gè)成熟的項目操盤(pán)手，而產(chǎn)業(yè)園區的長(cháng)周期發(fā)展導致企業(yè)需要5-10年的時(shí)間才能培養一個(gè)合格的項目操盤(pán)手，目前市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人才稀缺，大都是行業(yè)內的職業(yè)經(jīng)理人城東城西地跳來(lái)跳去，要么水土不服，要么因公司資源稟賦及模式、制度的差異，難展拳腳，在大環(huán)境艱難的當下，很難捱過(guò)個(gè)三五集，就得另尋他家。所以人才培養的長(cháng)周期，兼之職業(yè)經(jīng)理人生存環(huán)境的不確定性因素，導致房企轉型后很難匹配到稱(chēng)心如意的高管人才。

再者就是，產(chǎn)業(yè)園區是個(gè)“資源為王”的領(lǐng)域，戲法人人會(huì )變，奧妙各有不同。在具體做園區的時(shí)候，做公共服務(wù)平臺、爭取政策優(yōu)惠、籌劃產(chǎn)業(yè)投資基金等方式，大家其實(shí)都想得到，但真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰(shuí)手里的資源多，誰(shuí)整合有效資源的能力更強，誰(shuí)就有希望堅持到最后的勝利。在這方面，傳統房企往往還是會(huì )扭轉不了既有的思維，習慣于一體化的封閉式操盤(pán)，而不是一種平臺開(kāi)放的心態(tài)和路徑。房企轉型，能不能在運營(yíng)管理、園區招商、金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資等方面實(shí)現充分整合合作，打造成開(kāi)放式產(chǎn)業(yè)平臺，各取所需？

這幾個(gè)問(wèn)題，猶如一個(gè)個(gè)攔路虎，稍有不慎，將謬以千里。

其實(shí)，在臣通顧問(wèn)看來(lái)，房企轉型產(chǎn)業(yè)園區的第一步，是要找準自身的定位。在轉型之前，你是否想清楚自己為什么要轉型？只是為了給圈地找一個(gè)堂而皇之的借口，是業(yè)績(jì)股價(jià)低迷隨手找一個(gè)刺激因素，還是迫于無(wú)奈，“不讓雞蛋放在一個(gè)籃子里”而作出的戰略轉型？否則還是理想豐滿(mǎn)，現實(shí)骨感。

房企一定要確立產(chǎn)業(yè)園區在自己原有主業(yè)框架下的位置，已經(jīng)如何平衡、整合這些不同業(yè)務(wù)，創(chuàng )造出更具合力的發(fā)展模式和趨向，而不是一個(gè)新的單純的圈地理由，或者調控和市場(chǎng)低谷中急時(shí)抱佛腳的急救措施，這對于轉型產(chǎn)業(yè)園區非常重要。

同時(shí)，轉型進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的傳統房企必須明白，產(chǎn)業(yè)園區的核心，或者說(shuō)產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商的核心競爭力，是聚焦園區價(jià)值的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)與服務(wù)，無(wú)論是政府，還是企業(yè)客戶(hù)，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是你的運營(yíng)，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導，平臺和生態(tài)圈構建，這些和傳統商住地產(chǎn)主要面向個(gè)人消費者有巨大的差異。

而對于讓傳統房企又愛(ài)又恨的產(chǎn)業(yè)園區核心標的——產(chǎn)業(yè)，玩轉的核心就在于，要打造以地產(chǎn)的載體和形式存在的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。臣通顧問(wèn)認為產(chǎn)業(yè)求名，地產(chǎn)謀利，“地產(chǎn)”是生存的前提，產(chǎn)業(yè)則是發(fā)展的基石，房企轉型做產(chǎn)業(yè)園區，對于“產(chǎn)業(yè)”與“地產(chǎn)”兩手都要抓，但可以有先后。如何用2000萬(wàn)的資金撬動(dòng)2個(gè)億的項目，提前攫取地產(chǎn)的收入？如何用地產(chǎn)的收入去反哺產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)的集聚？關(guān)鍵的訣竅在于順序節奏和時(shí)間節點(diǎn)的巧妙把控。

《創(chuàng )新者的窘境》里說(shuō)到“就算我們把每件事情都做對了，仍有可能錯失城池?！碑a(chǎn)業(yè)園區時(shí)代的風(fēng)口來(lái)了。傳統房企已經(jīng)很難再做技術(shù)上的創(chuàng )新，但在轉型產(chǎn)業(yè)園區的道路上做內涵上的創(chuàng )新，同樣有望造成顛覆式的突破。

把握了這些，房企轉型產(chǎn)業(yè)園區，未必那么艱難。

    臣通顧問(wèn)專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)規劃、園區定位調研、規劃設計等一站式服務(wù)，臣通顧問(wèn)13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區合作案例，擁有1500個(gè)多城市調研數據，3000多案例庫，專(zhuān)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區提供一站式服務(wù)機構。服務(wù)熱線(xiàn)：400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)資訊，請關(guān)注臣通顧問(wèn)網(wǎng)站：www.indianbeergeek.com

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