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      16年500家產(chǎn)業(yè)園區實(shí)戰經(jīng)驗

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      產(chǎn)業(yè)園區失敗的原因,都在這里了!

      瀏覽次數:277       發(fā)表時(shí)間:2019-01-14

      子曰,不知生,焉知死?而對于眼下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言,卻是“不知死,焉知生?”只有多從過(guò)往的失敗案例當中吸取經(jīng)驗教訓,才能讓后來(lái)者更好地生存發(fā)展下去。

      不幸的產(chǎn)業(yè)園區各有各的不幸,每個(gè)案例都可以寫(xiě)一本書(shū)。橙園區歸納了產(chǎn)業(yè)園區失敗的幾類(lèi)主要原因,并配以相關(guān)的案例。這是它們悲催的命運,但同時(shí)也是它們對于行業(yè)的價(jià)值所在,橙園區記錄它們,為后來(lái)者鑒。

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      【一、不仔細研究法律法規,不為相關(guān)風(fēng)險做準備】

      我國的土地出讓方是各地方政府,而與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的法律法規,各地有很大區別。

      橙園區提醒園區開(kāi)發(fā)商,一個(gè)地方的成功模式,不能復制到另一個(gè)地方。因為相關(guān)法律法規,是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸接觸到的,有些企業(yè)不做產(chǎn)業(yè)調研,盲目進(jìn)入新的地區,最終導致重大失敗。

      主要法律問(wèn)題:工業(yè)地產(chǎn)是否可分割銷(xiāo)售

      建好的園區能否進(jìn)行分割銷(xiāo)售,對于資金準備不足和財務(wù)成本較高的企業(yè)來(lái)說(shuō),是生死線(xiàn)。而關(guān)于這道生死線(xiàn)的規定,各地完全不一樣。

      在行政管理實(shí)踐中,對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷(xiāo)售轉讓原則上是不允許的。但實(shí)際上我國房地產(chǎn)管理主要法規和國土資源部有關(guān)行政規章中均沒(méi)有禁止“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓的規定。

      地方政府禁止分割轉讓?zhuān)饕蛟谟谄髽I(yè)獲得“工業(yè)地產(chǎn)”用地的時(shí)候,大多是低價(jià)乃至零地價(jià)獲得,而政府在價(jià)格上讓步是因為對該產(chǎn)業(yè)園區的未來(lái)有期待,希望它能實(shí)現政府的某些目的,一旦允許分割轉讓?zhuān)康臒o(wú)法達成,且將沖擊正常市場(chǎng),滋生腐敗。

      微信圖片_20180521175431_副本.jpg

      但隨著(zhù)政策的開(kāi)放,有些地方開(kāi)始有條件允許工業(yè)地產(chǎn)分割銷(xiāo)售轉讓的,比如2014年3月14日,杭州市人民政府出臺規定:“鼓勵開(kāi)發(fā)區(園區)建設標準廠(chǎng)房,標準廠(chǎng)房可以分幢、分層轉讓?zhuān)行∑髽I(yè)原則上通過(guò)標準廠(chǎng)房解決生產(chǎn)用房?!?014年3月28日轉發(fā)市規劃國土資源局規定“(三)研發(fā)總部通用類(lèi)……土地房屋整體轉讓和分割轉讓的,需經(jīng)出讓人同意”。

      南京、武漢、中山、廣州、東莞等地也都陸續出臺了相關(guān)規定,細則各不相同。

      但是,如果園區開(kāi)發(fā)商如果不詳細研究各地規定的不同,很容易出現各種問(wèn)題。


      失敗案例1:

      某龍頭房企,在一二線(xiàn)城市通過(guò)收購方式獲得一已經(jīng)基本建成的產(chǎn)業(yè)園區,本以為可以根據其之前在某一線(xiàn)城市的成功經(jīng)驗分割銷(xiāo)售迅速回款,最終卻發(fā)現當地根本不允許分割銷(xiāo)售,如果分割銷(xiāo)售要轉換土地用途,需要繳納非常高的地價(jià),得不償失,結果項目一直停頓,幾年沒(méi)有處理。

      微信圖片_20190114170509.jpg

      失敗案例2:

      某企業(yè)用很低價(jià)格,在南方某都市獲得一塊地,用于建設文化產(chǎn)業(yè)基地,其核心是一家藝術(shù)品博物館。在付出數千萬(wàn)之后,該企業(yè)覺(jué)得回本的時(shí)候到來(lái),把該基地分開(kāi)出租給數百家工藝品商店,租期數十年,并稱(chēng)這并未背離發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的初衷。后來(lái)該公司被舉報,政府初步認為其變相銷(xiāo)售。因為引發(fā)眾多糾紛,企業(yè)負責人被警方控制。


      【二、迷信地方政府官員的能量和承諾】

      許多企業(yè)本來(lái)很謹慎,但卻堅信地方政府無(wú)所不能,地方政府主要官員一拍胸脯,就覺(jué)得沒(méi)有什么好顧忌的。目前許多城市都在大造特造新城,一個(gè)新城里就要有產(chǎn)業(yè),于是很多企業(yè)就被忽悠去了,地方官員承諾在貸款、招商方面做工作,企業(yè)就自以為沒(méi)有后顧之憂(yōu)。但是,官員是有任期的,一旦調任,很多私人承諾不再算數。另外,地方政府也并非無(wú)所不能,不尊重市場(chǎng)規律,不斷用地方權力和資源來(lái)解決問(wèn)題,最終不過(guò)是不斷延后問(wèn)題的爆發(fā)。

      雖然國家最近出臺相關(guān)政策對企業(yè)家的相關(guān)權益作出了法律依據,但橙園區還是想提醒一下產(chǎn)業(yè)園區:海燕,你可得長(cháng)點(diǎn)心吶!

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      失敗案例

      華北某城市,規劃了數百平方公里的工業(yè)區,最初的宣傳稱(chēng)里面有若干國家級大項目,等等。眾多的產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)城也就落戶(hù)于此。但規劃過(guò)于宏大,計劃過(guò)于樂(lè )觀(guān),那些國家級大項目因為臨近大都市的強勢競爭,最終一一泡湯。當地政府向銀行借款太多,銀行不愿意再投入,而之前投入的數以百億計的資金,光利息都成為當地政府的沉重負擔。最終,在當地政府鼓動(dòng)下進(jìn)入該工業(yè)區的開(kāi)發(fā)商、建筑商,一個(gè)個(gè)折戟沉沙,只好吞下苦果。

       

      【三、自身理念不更新,像做住宅一樣做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)】


      傳統模式中,住宅在修建之前,是不知道自己確切的客戶(hù)是誰(shuí)的,只有大概的定位。于是,很多企業(yè)轉型做產(chǎn)業(yè)園區的時(shí)候,仍然沿用原來(lái)的模式,只是經(jīng)過(guò)大概的調研,自己確定一個(gè)方向,以為這樣修好園區之后,就可以像賣(mài)住宅那樣賣(mài)出去或找到租戶(hù),卻不知道這樣的想法其實(shí)是大錯特錯了。而且,人們對住宅的主要需求,許多時(shí)候是大同小異的,而不同產(chǎn)業(yè)對園區的需求,是完全不同的。

      更重要的是,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),許多時(shí)候本就不依賴(lài)第一輪銷(xiāo)售或出租盈利,其盈利來(lái)自于后期的經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)帶來(lái)園區本身的升值,為企業(yè)服務(wù)可以有持續的現金流,等等,如果僅僅是銷(xiāo)售出去,而沒(méi)有確定的銷(xiāo)售群體,后期也基本是要失敗的。


      失敗模式:

      1、定位產(chǎn)品的時(shí)候,不能確定到底誰(shuí)會(huì )入駐,于是打一些自己可能都不相信的噱頭名字,比較代表性的是“電商產(chǎn)業(yè)園”、“文化產(chǎn)業(yè)園”,最終奇跡沒(méi)有出現,招商失敗。

      2、產(chǎn)品賣(mài)出去了,卻沒(méi)有企業(yè)入駐,很多都是投資客,政府因此不滿(mǎn),不愿意繼續給優(yōu)惠條件,企業(yè)后期經(jīng)營(yíng)也就此失敗。

      3、產(chǎn)業(yè)園與城市商業(yè)區和住宅區距離過(guò)遠,生活不便,早期雖然通過(guò)各種優(yōu)惠政策吸引到企業(yè)入駐,后期卻紛紛離開(kāi)。

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      失敗案例:

      甲企業(yè)在一三線(xiàn)城市做了一個(gè)民間工藝產(chǎn)業(yè)園,因為認為當地民間工藝產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達,可當地此產(chǎn)業(yè)雖然比較發(fā)達,總產(chǎn)值卻也只有幾千萬(wàn),而且非常分散,大多是手工制作,集中在一起并沒(méi)有太大優(yōu)勢,大家也不喜歡聚集在一起,最終項目失敗。

      【四、沒(méi)有專(zhuān)業(yè)團隊,誤認為空降大神能拯救一切】

      產(chǎn)業(yè)園區是個(gè)系統工程,不是一兩個(gè)內行就可以做的,必須是一個(gè)團隊才可以。如果完全從頭開(kāi)始,不如直接收購一個(gè)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做。

      失敗案例:

      某房企一直做住宅,后來(lái)開(kāi)始做產(chǎn)業(yè)園區,后來(lái)發(fā)現問(wèn)題,高薪聘請來(lái)一副總負責相關(guān)事宜,但副總歷時(shí)兩月發(fā)現自己60%的指示無(wú)法得到實(shí)現,最終辭職。


          臣通顧問(wèn)專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)規劃、園區定位調研、規劃設計等一站式服務(wù),臣通顧問(wèn)13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區合作案例,擁有1500個(gè)多城市調研數據,3000多案例庫,專(zhuān)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區提供一站式服務(wù)機構。服務(wù)熱線(xiàn):400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)資訊,請關(guān)注臣通顧問(wèn)網(wǎng)站:www.indianbeergeek.com

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