金融資本對于產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)的重要性，無(wú)論如何強調都不為過(guò)。地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。據數據統計，近幾年，25家典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司的融資總額分別為1280億元、1429億元、1556億元和1605億元，這個(gè)逐步上升的趨勢印證了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司大多處于擴張建設階段，對資金的渴求度日益上漲。

橙園區認為，金融資本是目前產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)的最大痛點(diǎn)，投融資的繁榮，打通金融資本的任督二脈，將是決定產(chǎn)業(yè)園區大發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節。產(chǎn)業(yè)園區在大資本時(shí)代，如何勾畫(huà)自己獨特的估值模型和標準體系，并以全新的投融資策略和模式來(lái)建立自身順暢的輸血通道，將是未來(lái)一段時(shí)間最重要的行業(yè)命題。橙園區列舉了產(chǎn)業(yè)園區20種融資方式，看看你的園區究竟匹配哪種方式。

1、內部輸血法

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內部輸血法，即眾所周知的住宅銷(xiāo)售，這是公司業(yè)績(jì)支撐和血流順暢的關(guān)鍵保障。

內部輸血類(lèi)似于萬(wàn)達模式的“現金流滾資產(chǎn)”，是從整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的維度去討論融資模式。園區工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)之前，很難貢獻現金流，也難以進(jìn)行有效融資，因此，絕大多數產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商仍處于銷(xiāo)售型，即能賣(mài)掉的統統賣(mài)掉，保留一部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，以回籠現金來(lái)補貼產(chǎn)業(yè)部分。

2、信托借款

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信托借款歷年來(lái)都是占公司最大比例的融資形式，雖然信托融資成本是所有融資形式中最高的，但由于門(mén)檻較低，選擇面廣，數額巨大，一直是地產(chǎn)公司最為倚賴(lài)的融資手段。

信托在經(jīng)濟活動(dòng)中的基本功能：財產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會(huì )投資功能、為社會(huì )公益事業(yè)服務(wù)的功能。

信托融資創(chuàng )新空間寬廣，還具有財產(chǎn)隔離功能。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過(guò)銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應不低于開(kāi)發(fā)項目總投資的30%的約束。

信托融資包括抵押貸款類(lèi)信托、股權投資類(lèi)信托、股權證券化信托、權益轉讓模式、混合型信托（指權益信托和債務(wù)信托相結合）等。

3、公司債

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企業(yè)為籌措長(cháng)期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權人無(wú)條件支付票面金額，并于固定期間按期依據約定利率支付利息。

4、夾層融資

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是一種介于股權融資與債權融資之間的融資模式，具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢。該融資模式可通過(guò)資管計劃、信托計劃等投資房地產(chǎn)企業(yè)的項目，由于資金使用靈活性較高，該模式備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。

?5、售后回租式融資租賃

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又稱(chēng)設備租賃或現代租賃，指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買(mǎi)租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。

租期屆滿(mǎn)，租金支付完畢并且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務(wù)后，對租賃物的歸屬沒(méi)有約定的或者約定不明的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。

6、債務(wù)重組

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指債權人在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難情況下，債權人按照其與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。也就是說(shuō)，只要修改了原定債務(wù)償還條件的，即債務(wù)重組時(shí)確定的債務(wù)償還條件不同于原協(xié)議的，均作為債務(wù)重組。

7、債權轉讓

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將自己享有的債權以一定現金作價(jià)賣(mài)給第三方，相當于以一定的成本提前回收了這部分現金，加快了債權盤(pán)活和資金周轉速度，很多處于快速擴張期的公司都會(huì )傾向于采取這種融資方式。

8、應收賬款收益權轉讓

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是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，提供一定的貸物、服務(wù)或設施而獲得的要求義務(wù)人付款的權利，包括現有的或未來(lái)的金錢(qián)債權及產(chǎn)生的收益，但不包括因票據或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請求權。企業(yè)通常會(huì )將應收賬款出讓給銀行等金融機構或其他企業(yè)進(jìn)行融資。

企業(yè)應收賬款收益權轉讓主要有以下兩個(gè)方式：

? 抵借。是指持有應收賬款的企業(yè)與金融機構訂立合同，以應收賬款作為擔保品，在規定的期限內企業(yè)有權以一定額度為限借用資金的一種融資方式；

? 讓售。是指企業(yè)將應收賬款出讓給金融機構或其他企業(yè)，籌集所需資金的一種方式。

9、資產(chǎn)證券化（ABS）

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是一種債券性質(zhì)的金融工具，其向投資者支付的本息來(lái)自于基礎資產(chǎn)池產(chǎn)生的現金流或剩余權益。與股票和一般債券不同，資產(chǎn)支持證券不是對某一經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利益要求權，而是對基礎資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現金流和剩余權益的要求權，是一種以資產(chǎn)信用為支持的證券。

10、特定收益權轉讓

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是將基礎資產(chǎn)的未來(lái)收益通過(guò)在合法的中介交易平臺上發(fā)布轉讓出去，資產(chǎn)所有方通過(guò)轉讓這部分未來(lái)收益來(lái)達到迅速融資和發(fā)展的目的，受讓方則通過(guò)投資獲得基礎資產(chǎn)的收益。

11、股權收益權轉讓

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是在合伙企業(yè)不發(fā)生股東變更的情況下，出讓人僅將其在合伙協(xié)議約定的收益權轉讓給受讓方。除該收益權之外，出讓方在合伙企業(yè)中的其他權利仍由出讓方自行享有和行使；受讓方除享有出讓方在合伙企業(yè)中約定的收益權外，不享有合伙企業(yè)的任何其他權利，也不需向合伙企業(yè)承擔任何義務(wù)。

收益權轉讓期間，如涉及合伙企業(yè)對外轉讓財產(chǎn)、對外擔保、重大款項支付、分紅等可能影響受讓人分紅權的事宜時(shí)，出讓方應在進(jìn)行合伙人表決前提前告知受讓方并征求受方的意見(jiàn)。股權收益權的投資者，購買(mǎi)的是一定時(shí)間內的部分股權。

12、戰略引資

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是指企業(yè)或者政府部門(mén)根據環(huán)境的變化，本身的資源和實(shí)力選擇適合的計劃，形成自己的核心競爭力，并通過(guò)差異化在競爭中達到招商引資的目的。戰略引資是組織設立遠景目標并對實(shí)現目標的軌跡進(jìn)行的總體性、指導性謀劃，屬宏觀(guān)管理范疇，具有指導性、全局性、長(cháng)遠性、競爭性、系統性風(fēng)險性六大主要特征。

13、特殊信托計劃

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通過(guò)設立特殊目的信托(SPT)和特殊目的公司（SPC)的途徑來(lái)完成。特殊目的信托，是將金融資產(chǎn)信托給受托機構——可以從事信托營(yíng)業(yè)的機構來(lái)解決不良資產(chǎn)的證券化問(wèn)題。

14、定向增發(fā)

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定向增發(fā)是指上市公司向符合條件的少數特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股份的行為，規定要求發(fā)行對象不得超過(guò)10人，發(fā)行價(jià)不得低于公告前20個(gè)交易日市價(jià)均價(jià)的90%，發(fā)行股份12個(gè)月內(認購后變成控股股東或擁有實(shí)際控制權的36個(gè)月內)不得轉讓。

15、委托貸款

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是指由委托人提供合法來(lái)源的資金轉入委托銀行一般委存賬戶(hù)，委托銀行根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。

委托人可以是政府部門(mén)、企事業(yè)單位、個(gè)人等。

16、?銀團貸款

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銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過(guò)代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。

17、銀行承兌

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銀行承兌匯票是由在承兌銀行開(kāi)立存款賬戶(hù)的存款人出票，向開(kāi)戶(hù)銀行申請并經(jīng)銀行審查同意承兌的，保證在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據。對出票人簽發(fā)的商業(yè)匯票進(jìn)行承兌是銀行基于對出票人資信的認可而給予的信用支持。

18、短期融資券

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指企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行（即由國內各金融機構購買(mǎi)不向社會(huì )發(fā)行）和交易并約定在一年期限內還本付息的有價(jià)證券。短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無(wú)擔保短期本票。

19、股票質(zhì)押

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股票質(zhì)押主要是以取得現金為目的，公司通過(guò)股票質(zhì)押融資取得的資金通常用來(lái)彌補流動(dòng)資金不足，股票質(zhì)押融資不是一種標準化產(chǎn)品，在本質(zhì)上更體現了一種民事合同關(guān)系，在具體的融資細節上由當事人雙方合意約定。正常情況下，無(wú)論股票是否處于限售期，均可作為質(zhì)押標的。限售股質(zhì)押，在限售期先于行權時(shí)間結束的，應當認定質(zhì)押合同有效。

20、對外擔保

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指中國境內機構（境內外資金融機構除外），以保函、備用信用證、本票、匯票等形式出具對外擔保，以《中華人民共和國擔保法》中第三十四條規定的財產(chǎn)對外抵押或者以《中華人民共和國擔保法》第四章第一節規定的動(dòng)產(chǎn)對外質(zhì)押和第二節第七十五條規定的權利對外質(zhì)押，向中國境外機構或者境內的外資金融機構(債權人或受益人)承諾，當債務(wù)人未按照合同約定償付債務(wù)時(shí)由擔保人履行償付義務(wù)。

產(chǎn)業(yè)園區的資本化、金融化趨勢正在不斷加快。作為一個(gè)資金渴求度很高的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區也亟待金融資本的助力。金融資本是目前產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)的最大痛點(diǎn)，也是決定產(chǎn)業(yè)園區大發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節。

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