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      16年500家產業園區實戰經驗

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      產業園區的20種融資方式解析

      瀏覽次數:184       發表時間:2019-01-14

      金融資本對于產業園區行業的重要性,無論如何強調都不為過。地產以資本為王,產業以金融為先。據數據統計,近幾年,25家典型產業地產上市公司的融資總額分別為1280億元、1429億元、1556億元和1605億元,這個逐步上升的趨勢印證了產業地產上市公司大多處于擴張建設階段,對資金的渴求度日益上漲。

      橙園區認為,金融資本是目前產業園區行業的最大痛點,投融資的繁榮,打通金融資本的任督二脈,將是決定產業園區大發展的關鍵環節。產業園區在大資本時代,如何勾畫自己獨特的估值模型和標準體系,并以全新的投融資策略和模式來建立自身順暢的輸血通道,將是未來一段時間最重要的行業命題。橙園區列舉了產業園區20種融資方式,看看你的園區究竟匹配哪種方式。

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      1、內部輸血法

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      內部輸血法,即眾所周知的住宅銷售,這是公司業績支撐和血流順暢的關鍵保障。

      內部輸血類似于萬達模式的“現金流滾資產”,是從整個企業經營的維度去討論融資模式。園區工業物業資產在形成穩定經營狀態之前,很難貢獻現金流,也難以進行有效融資,因此,絕大多數產業地產商仍處于銷售型,即能賣掉的統統賣掉,保留一部分優質物業持有,以回籠現金來補貼產業部分。


      2、信托借款

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      信托借款歷年來都是占公司最大比例的融資形式,雖然信托融資成本是所有融資形式中最高的,但由于門檻較低,選擇面廣,數額巨大,一直是地產公司最為倚賴的融資手段。

      信托在經濟活動中的基本功能:財產事務管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公益事業服務的功能。

      信托融資創新空間寬廣,還具有財產隔離功能。相對銀行貸款而言,房地產信托融資方式,可以不受通過銀行貸款時企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%的約束。

      信托融資包括抵押貸款類信托、股權投資類信托、股權證券化信托、權益轉讓模式、混合型信托(指權益信托和債務信托相結合)等。

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      3、公司債

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      企業為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項,承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額,并于固定期間按期依據約定利率支付利息。


      4、夾層融資

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      是一種介于股權融資與債權融資之間的融資模式,具有靈活性高、門檻低的優勢。該融資模式可通過資管計劃、信托計劃等投資房地產企業的項目,由于資金使用靈活性較高,該模式備受房地產企業青睞。


      ?5、售后回租式融資租賃

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      又稱設備租賃或現代租賃,指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇,出資向供貨人購買租賃物件,并租給承租人使用,承租人則分期向出租人支付租金,在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有,承租人擁有租賃物件的使用權。

      租期屆滿,租金支付完畢并且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務后,對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定,仍然不能確定的,租賃物件所有權歸出租人所有。

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      6、債務重組

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      指債權人在債務人發生財務困難情況下,債權人按照其與債務人達成的協議或者法院的裁定作出讓步的事項。也就是說,只要修改了原定債務償還條件的,即債務重組時確定的債務償還條件不同于原協議的,均作為債務重組。


      7、債權轉讓

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      將自己享有的債權以一定現金作價賣給第三方,相當于以一定的成本提前回收了這部分現金,加快了債權盤活和資金周轉速度,很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式。


      8、應收賬款收益權轉讓

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      是指企業在正常的經營過程中,提供一定的貸物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利,包括現有的或未來的金錢債權及產生的收益,但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權。企業通常會將應收賬款出讓給銀行等金融機構或其他企業進行融資。

      企業應收賬款收益權轉讓主要有以下兩個方式:

      ? 抵借。是指持有應收賬款的企業與金融機構訂立合同,以應收賬款作為擔保品,在規定的期限內企業有權以一定額度為限借用資金的一種融資方式;

      ? 讓售。是指企業將應收賬款出讓給金融機構或其他企業,籌集所需資金的一種方式。

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      9、資產證券化(ABS)

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      是一種債券性質的金融工具,其向投資者支付的本息來自于基礎資產池產生的現金流或剩余權益。與股票和一般債券不同,資產支持證券不是對某一經營實體的利益要求權,而是對基礎資產池所產生的現金流和剩余權益的要求權,是一種以資產信用為支持的證券。


      10、特定收益權轉讓

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      是將基礎資產的未來收益通過在合法的中介交易平臺上發布轉讓出去,資產所有方通過轉讓這部分未來收益來達到迅速融資和發展的目的,受讓方則通過投資獲得基礎資產的收益。


      11、股權收益權轉讓

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      是在合伙企業不發生股東變更的情況下,出讓人僅將其在合伙協議約定的收益權轉讓給受讓方。除該收益權之外,出讓方在合伙企業中的其他權利仍由出讓方自行享有和行使;受讓方除享有出讓方在合伙企業中約定的收益權外,不享有合伙企業的任何其他權利,也不需向合伙企業承擔任何義務。

      收益權轉讓期間,如涉及合伙企業對外轉讓財產、對外擔保、重大款項支付、分紅等可能影響受讓人分紅權的事宜時,出讓方應在進行合伙人表決前提前告知受讓方并征求受方的意見。股權收益權的投資者,購買的是一定時間內的部分股權。


      12、戰略引資

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      是指企業或者政府部門根據環境的變化,本身的資源和實力選擇適合的計劃,形成自己的核心競爭力,并通過差異化在競爭中達到招商引資的目的。戰略引資是組織設立遠景目標并對實現目標的軌跡進行的總體性、指導性謀劃,屬宏觀管理范疇,具有指導性、全局性、長遠性、競爭性、系統性風險性六大主要特征。


      13、特殊信托計劃

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      通過設立特殊目的信托(SPT)和特殊目的公司(SPC)的途徑來完成。特殊目的信托,是將金融資產信托給受托機構——可以從事信托營業的機構來解決不良資產的證券化問題。

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      14、定向增發

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      定向增發是指上市公司向符合條件的少數特定投資者非公開發行股份的行為,規定要求發行對象不得超過10人,發行價不得低于公告前20個交易日市價均價的90%,發行股份12個月內(認購后變成控股股東或擁有實際控制權的36個月內)不得轉讓。


      15、委托貸款

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      是指由委托人提供合法來源的資金轉入委托銀行一般委存賬戶,委托銀行根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款業務。

      委托人可以是政府部門、企事業單位、個人等。


      16、?銀團貸款

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      銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件,依據同一貸款協議,按約定時間和比例,通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業務。


      17、銀行承兌

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      銀行承兌匯票是由在承兌銀行開立存款賬戶的存款人出票,向開戶銀行申請并經銀行審查同意承兌的,保證在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據。對出票人簽發的商業匯票進行承兌是銀行基于對出票人資信的認可而給予的信用支持。


      18、短期融資券

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      指企業在銀行間債券市場發行(即由國內各金融機構購買不向社會發行)和交易并約定在一年期限內還本付息的有價證券。短期融資券是由企業發行的無擔保短期本票。

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      19、股票質押

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      股票質押主要是以取得現金為目的,公司通過股票質押融資取得的資金通常用來彌補流動資金不足,股票質押融資不是一種標準化產品,在本質上更體現了一種民事合同關系,在具體的融資細節上由當事人雙方合意約定。正常情況下,無論股票是否處于限售期,均可作為質押標的。限售股質押,在限售期先于行權時間結束的,應當認定質押合同有效。


      20、對外擔保

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      指中國境內機構(境內外資金融機構除外),以保函、備用信用證、本票、匯票等形式出具對外擔保,以《中華人民共和國擔保法》中第三十四條規定的財產對外抵押或者以《中華人民共和國擔保法》第四章第一節規定的動產對外質押和第二節第七十五條規定的權利對外質押,向中國境外機構或者境內的外資金融機構(債權人或受益人)承諾,當債務人未按照合同約定償付債務時由擔保人履行償付義務。

      產業園區的資本化、金融化趨勢正在不斷加快。作為一個資金渴求度很高的行業,產業園區也亟待金融資本的助力。金融資本是目前產業園區行業的最大痛點,也是決定產業園區大發展的關鍵環節。

          臣通顧問專注產業園區產業規劃、園區定位調研、規劃設計等一站式服務,臣通顧問13年服務400多家產業園區合作案例,擁有1500個多城市調研數據,3000多案例庫,專業為產業園區提供一站式服務機構。服務熱線:400-888-3807。想了解更多的產業園區行業資訊,請關注臣通顧問網站:www.indianbeergeek.com

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      標簽:   金融資本 園區工業 地產公司
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