在十年又十年的房地產(chǎn)行業(yè)演變進(jìn)化中，住宅地產(chǎn)千夫所指、商業(yè)地產(chǎn)蜂擁而上、旅游地產(chǎn)備受爭議，唯獨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始終在公眾的視線(xiàn)之外，小打小鬧、不成氣候。直至2010年后，各地開(kāi)始重新認識“廣受詬病的土地財政、房地產(chǎn)綁架的GDP、既愛(ài)有又恨的高房?jì)r(jià)”，并且全力回歸“既可創(chuàng )造就業(yè)又可創(chuàng )造稅收”的實(shí)體工業(yè)經(jīng)濟。這時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)萌芽、成長(cháng)、自我修煉，重要的是徹底創(chuàng )新和脫胎換骨，并終于以“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)“高端大氣上檔次”的新身份蹣跚走來(lái)，成為座上賓。 

如果說(shuō)做住宅的是小學(xué)生、做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話(huà)，做產(chǎn)業(yè)園區的就必須是精通理論與實(shí)踐、熟知企業(yè)與產(chǎn)業(yè)的MBA了。產(chǎn)業(yè)園區看起來(lái)很美，園區運營(yíng)商看起來(lái)很風(fēng)光。但橙園區認為，要想成為一個(gè)成功的園區運營(yíng)商，必須跨過(guò)如下這八道坎。

一、觀(guān)念坎 

產(chǎn)業(yè)園區不是“就地賣(mài)地”、 “就廠(chǎng)房賣(mài)廠(chǎng)房”，園區運營(yíng)商須摒棄傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀(guān)念，須從宏觀(guān)上要認真研究和把握國家發(fā)展戰略和政策，需從中觀(guān)上熟悉吃透當地的自然、人文資源和謀劃要進(jìn)入的行業(yè)領(lǐng)域，需從微觀(guān)上了解城市或區域的發(fā)展規劃、以及該行業(yè)企業(yè)的前世今生、昨日今朝。 

因此，園區運營(yíng)商必須有和政府跳“雙人舞”的觀(guān)念，既站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收、老百姓的安居與樂(lè )業(yè)，又要站在企業(yè)的角度考慮如何進(jìn)得來(lái)、如何長(cháng)得大、如何掙得多、如何去發(fā)展，然后一詞觀(guān)念為指導，去完善產(chǎn)業(yè)園區的定位、規劃、設計、政策擬定等等前期性策劃工作。 

二、資金坎

從規模來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區一般是少則一兩千畝、多則數萬(wàn)畝；從運營(yíng)時(shí)間來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區從園區規劃、招商到企業(yè)逐個(gè)落地、投產(chǎn)整個(gè)過(guò)程少則三五年、多則一二十年，資金需要量更大、占用時(shí)間更久、回收過(guò)程更慢、投資周期更長(cháng)。 

因此，企業(yè)不僅需要籌備一定數量的資金，保證資金源的充足，更要策劃好園區的資金滾動(dòng)使用和長(cháng)短期回籠模式，譬如政府配套商住用地開(kāi)發(fā)等；不僅要考慮有多少資金，更多的是考慮能重復使用和調動(dòng)多少資金，否則在大規模的基礎設施和土建工程面前，再多的錢(qián)也不夠花，極易陷入資金鏈困境。 

地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先！如何打通產(chǎn)業(yè)園區金融的任督二脈，是所有園區運營(yíng)商想要長(cháng)遠發(fā)展必須考慮的頭等大事。

三、人才坎

產(chǎn)業(yè)園區是塊兒高級蛋糕，同時(shí)也是地產(chǎn)的小眾形式，再者產(chǎn)業(yè)園區的區域性、行業(yè)性等特征，不免使得園區運營(yíng)商在人才的選用上捉襟見(jiàn)肘。 

理想的產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)管理人才應該是綜合型、學(xué)習型人才，既要能戰略謀劃、統觀(guān)全局，又要能熟悉行業(yè)、精通企業(yè)；理想的技術(shù)人才也最好是一專(zhuān)多能型人才，招商的不僅熟悉行業(yè)企業(yè)，也最好能熟悉規劃政策，工程的不僅僅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉銷(xiāo)售技巧、企業(yè)經(jīng)營(yíng)，這樣才能與入駐企業(yè)建立相互尊重與信任的合作關(guān)系，共同促進(jìn)地推進(jìn)園區的建設。

四、選址坎

產(chǎn)業(yè)園區雖然是依托工業(yè)用地或三舊用地或倉儲物流用地進(jìn)行的開(kāi)發(fā)和建設，成本較低，但園區運營(yíng)商畢竟不同于當地父母官，是商就必須賺錢(qián)。 

然而，在廣袤的大地上，官辦的開(kāi)發(fā)區和產(chǎn)業(yè)園遍地開(kāi)花，民辦的產(chǎn)業(yè)園要想與之競爭并非易事，土地交付條件一樣、土地價(jià)格差不多、政策優(yōu)惠大同小異，甚至政府管辦的園區更具優(yōu)勢，怎么辦？園區運營(yíng)商能發(fā)揮的優(yōu)勢就是選址。 

那么到底選址在哪里呢？從國內工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平看來(lái)，大城市郊區或者周邊地區是值得青睞的選擇。此類(lèi)地區先前處在城市發(fā)展的第三圈層，長(cháng)期“別人吃肉自己喝湯”，發(fā)展慢。在全球化和區域一體化的今天，一方面中心城市城市病越發(fā)嚴重，土地價(jià)值高漲擠出效應明顯，另一方面現代交通、通訊技術(shù)使得在更大尺度上重新布局產(chǎn)業(yè)和生活成為可能。 

五、招商坎

不管是官辦還是民營(yíng)園區，招商是成敗的關(guān)鍵，否則將是無(wú)本之水無(wú)源之木。園區運營(yíng)商在招商過(guò)程中劣勢是“土地二道販子”，容易“飛單”，但這跟政府可以提前在合同中明晰招商的范圍，統一口徑，畢竟不管官辦還是民營(yíng)，受益的都是當地。 

同時(shí)，園區運營(yíng)商在招商過(guò)程中的優(yōu)勢則是政策靈活、用人靈活、獎勵靈活、操作靈活，這就容易用政策吸引企業(yè)，用行內人士混進(jìn)企業(yè)的圈子，用獎勵政策激勵招商人員積極主動(dòng)的工作，用全程高水平專(zhuān)業(yè)的服務(wù)讓企業(yè)更有信心。所以說(shuō)，招商是道坎，但也是個(gè)政府提供給園區運營(yíng)商的一個(gè)機會(huì )。 

六、拿地坎 

放眼國內數千個(gè)大小城市，無(wú)不把增加建設用地作為城市總體規劃的首要任務(wù)，但是毋容置疑的現實(shí)是土地指標越來(lái)越緊張。發(fā)達的地方土地少，本就不夠用；落后的地方喊著(zhù)口號要發(fā)展，所以也不夠用。 

對于一個(gè)少則一兩千畝、多則幾萬(wàn)畝的產(chǎn)業(yè)園區，這么大的建設用地需求可能是一個(gè)城市少則兩三年、多則七八年才能爭取到的全部土地指標，因此整體規劃、分多期多批次招拍掛拿地成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必選途徑之一?！澳玫亍背闪水a(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商一項長(cháng)期的、充滿(mǎn)競爭的任務(wù)之一。 

七、政府關(guān)系坎

園區運營(yíng)商與政府簽約之前，是政府的客戶(hù)；簽約之后，政府就成了園區運營(yíng)商的第一客戶(hù)，而且是不可得罪的大客戶(hù)、衣食父母。 

從產(chǎn)業(yè)園區的政策爭取、招商造勢、拿地立項、落地報批、施工建設、竣工投產(chǎn)、融資納稅、招工辦社保等等諸多方面，無(wú)不需要用政府以及各個(gè)部門(mén)建立密切的關(guān)系，唯此才能得保后方穩定。 

?八、社會(huì )資源坎 

正是由于園區運營(yíng)商的特殊身份，充當不同的社會(huì )角色，承擔眾多的社會(huì )職責，使得產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商是“商”，但又不能單純的作為“商”。 

園區運營(yíng)商必須與當地政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)商會(huì )、金融機構、建筑企業(yè)、設計單位、媒體、研究機構以及其它合作競爭性園區形成經(jīng)常性互動(dòng)，保持活躍，方能有利于招商、有利于建設、有利于融資、有利于塑造良好的品牌和社會(huì )形象。 

新型城鎮化和城鄉一體化將成為各地政府在下一個(gè)黃金十年必須高舉的旗幟，而無(wú)論新型城鎮化，還是城鄉一體化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選擇和發(fā)展的重要性都遠遠超過(guò)了爭論不休的房地產(chǎn)，在經(jīng)過(guò)十多年的房地產(chǎn)瘋狂和浮躁之后，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)重新回歸“無(wú)工不富“的實(shí)體經(jīng)濟本源。 

因此，眾多披著(zhù)產(chǎn)業(yè)的外衣做商住地產(chǎn)的投機者也最終會(huì )被市場(chǎng)淘汰，而真正腳踏實(shí)地、為企業(yè)招商、為地方經(jīng)濟發(fā)展助力的產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商最終會(huì )克服困難、廣發(fā)復制、實(shí)現名利雙收。

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