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      16年500家產業園區實戰經驗

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      園區招商的江湖:水深浪急,相愛相殺!

      瀏覽次數:33       發表時間:2019-01-16

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      最近和幾個園區同仁聊天,大家普遍抱怨,做園區越來越不容易了。

      區位不好、財政捉襟見肘的地方,空有大片存量建設用地指標,無奈市場認可度不高,即使大把撒出招商人員,甚至一把手親自帶團招商,一年也談不下來幾個落地產業項目。區位好的,不差錢的地方同樣苦惱,慕名過來洽談投資的企業不少,可惜要么沒地,要么環保約束門檻太高。

      可以說,幾乎所有的地方政府都盼著那些占地少、投資強度大、畝均納稅多、環境無污染、自主創新能力強的產業項目,可是僧多粥少,哪來那么多好企業,偏偏又正好趕上有對外投資意愿呢?

      就算運氣好,碰到幾個這樣的好項目,等土地征遷占、招拍掛做好,項目立項,企業連之前交的保證金都不要,直接奔著條件更好的地方去了,尤其是生產性項目:在哪都是建廠,就看哪家政府政策好,誠意足!

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      招商是園區成敗的關鍵

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      從改革開放以來,可以說,招商引資是每一個地方政府幾十年來矢志不移的頭等大事。畢竟,地方經濟要增長、稅收要提高,就業要穩定,而任何一個產業從形成集聚到變成集群都需要很長的周期,快捷的辦法就是依靠外部投資進行支撐。

      驅動中國改革開放帶來的經濟增長的動力之一,就是區域競爭,而招商引資,就是歷任政府赤膊上陣、拼的頭破血流的戰場。

      后來,隨著城市產業區建設走向規范,凡項目必須要入園,城市對企業的爭奪就變成園區之間的廝殺,政府和企業之間的合作與博弈又增加了新的利益主體:園區的開發運營商,產業地產也隨之而來。

      做園區開發運營的,大多是從住宅開發商轉行過來的,造房子、配硬件能力一流,搞經濟、玩產業,也未見得比之前的政府專業多少。不管怎么說,社會資本的注入帶來了硬件的提升,較之前散亂差的園區,本身是一種進步。

      但,這種進步畢竟只是邁出了一條腿。就像人,一條腿長,一條腿短,就容易摔跤。園區也是這樣,做的高大上固然好看,但成本壓力也會驟大,如果運營能力不足,資產閑置久了,園區也就荒蕪了。

      而一旦這種閑置與荒蕪開始蔓延,帶來的就是城市空心化。

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      招商江湖中的相愛相殺

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      現在,歷經幾十年招商引資的磨練,政府也變得越來越專業了,對園區開發運營商的要求也就隨之提高,下能蓋好房子,中能跟入園企業談判,上能講著城市戰略規劃頂層設計。

      于是,博弈和矛盾也就隨之而來。

      政府和開發商之間會相互猜疑。政府想,你是真能給我帶來產業,還是拿產業做幌子來賣房子。開發商想,幫你招商沒問題,自己招不來,倒貼錢請專業的來招也不怕,大不了在商住配套上做平衡,關鍵是你的地能供到位嗎?等著基建做好了,標準廠房蓋好了,偏偏到了商住配套指標拿不下來,就坑人坑大發了。

      政府與入園企業也有矛盾。政府想,給你那么多好政策,地也給足,預期稅收、就業能力、投資強度是真的還是吹的?企業想,政策聽著是挺好,能兌現嗎,等投資落了地,政策給不到位,就人為刀俎我為魚肉了。

      開發商與入園企業也有矛盾。開發商想,我的招商專員跟了你那么久,好話也說盡,政策也給足,答應的也挺利索,等園區真建好了等你入駐,都沒影了,跟政府簽協議怎么辦?企業也會想,政策說的天花爛墜,你算哪根兒蔥,做的了政府的主嗎?

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      招商的江湖水深浪急、盤根錯節

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      所以,看起來你情我愿、你請我來的招商引資,因為涉及巨額的資本進出和資產運營,每一方利益主體盡管有著共同訴求,但每一方也不想一招不慎成為輸家,在試探和狐疑的背后是巨大的外部交易成本。

      司空見慣的景象是:政府組建了專門的項目服務團隊,開發商嚴陣以待,入園企業積極熱情,經歷了無數次談判和觥籌交錯,最終項目無疾而終。

      其實,招商的江湖之所以水深浪急、盤根錯節,歸根結底出在兩個問題上,信任成本和信息成本。信任成本過高的原因是制度的匱乏和不確定性,招商人員逢項目就講“一事一議”,看起來是表達重視,實質是信息的不透明和制度的不規范。

      信息成本過高,折射的是行業的變化速度遠遠超過產業規劃和招商團隊的知識儲備,講通俗點,就是不專業。

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      標簽:   開發運營商 商住配套 資產運營
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