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      16年500家產業園區實戰經驗

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      產業園區2018年終總結:活下去的冰與火之歌

      瀏覽次數:82       發表時間:2019-01-17


      又一年了。

      一場超長待機的實力派寒潮席卷之下,產業園區2018年的末尾,顯得更冷一些。

      有人說,今年是過去十年最冷的一年,也許也是未來十年最暖的一年。

      2018年,呈現在眼前的正是一幅產業園區的“浮世繪”:喧囂繁華、千姿百態,長袖善舞的魅力迸射間,也充溢著惶惑不安與迷茫。

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      01用地政策松綁了,你上不上車?

      2018年的年末,各地的新型產業用地新政如烽火遍天吹角連營,限容積率、限分割銷售、限商業用地的層層封印被一一揭開。

      深圳-湖南-湖北-東莞-鄭州-廣州……各地政府的“因城施策”,正在如漣漪般擴散,如星火般燎原。

      2018產業園區行業下半場,分而治之、同曲微妙成為小趨勢。

      工業用地“因城施策”雖然讓政策空間多了彈性和余地,但是裹挾了地方政府、開發商、金融資本及第三方服務商等各路利益群體的龐雜鏈條,稍有風吹草動,都可能帶來巨大的尋租空間和灰色地帶。

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      02藏在排行榜里的融資難

      產業地產江湖的2018年,照例是從榜單揭曉、座次重定開始的。

      2018年,華夏幸福、上海臨港、招商蛇口等為代表的地產領頭羊,銷售額才破1000億;而房企銷售額已進入7000億時代?!百Y金”二字,是園區成長之路上的詠嘆調。

      2003年,隨著第一份房企10強榜單的發布,房企排名逐漸從民間第三方的認證,走向了主流機構的心智認同。

      銀行、信托、資管、私募,紛紛掏出風控判官筆,或是劃定前30,前50,前100的記號,或是圈閱出一個短短的白名單,然后成本逐級抬升、風控標準趨嚴,排名對于園區開發商而言,不僅是關涉江湖地位的面子問題,更是融資難易程度的門檻階梯。

      融資難的大環境中,都如寒附火者,要離融資火種近一點,也如沙漠駱駝,要離綠洲水源近一點,再近一點。

      2015-2016年發的公司債,捱到了今明兩年的償債高峰;融資+信貸的里應外合,遇到了一輪嚴過一輪的去杠桿;質押的股票市值下滑,還掉的信用貸借不回來,增量面臨縮量,審批鏈條拉長,融資現金流漸漸枯竭,資金鎖鏈慢慢收緊。

      融資收緊、杠桿下降、非標趨嚴,企業自籌、海外發債和銷售改善成為園區平順現金流的主要渠道。2018年,現金流斷了,即便如華夏幸福也只能賣項目賣股權,斷臂求生。

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      03活下去的冰與火之歌

      萬科在會場四面掛出“活下去”的巨幅標語時,應該沒有想到“活下去”會從房企到園區開發商的哀鴻遍野,演變成一場產業地產寒冬里的全民焦慮。

      裁員潮、償債潮、優化潮,潮起潮落的風浪聲中,園區運營商們開始大撤退。2018年,呈現的正是一幅產業園區的“浮世繪”:喧囂繁華、千姿百態,長袖善舞的魅力迸射間,也充溢著惶惑不安與迷茫。

      園區行業大躍進、大并購、大肆擴張的蒙眼狂奔,終于在中美貿易戰、政策風變、資金與實體經濟衰敗的重重阻力中慢了下來。

      過去一個區域一個區域的搭整建制團隊,一個項目一個項目的大規模挖角同行,拿地熱潮、并購大年里招的都是區域總、投拓口,現在為了快速去化,統統換成了營銷崗、融資崗和銷售崗。

      由于快速擴張抬高的行業平均薪酬,反而成為園區行業全面收縮的理由。

      于是,還能緩還能等的職位全部停招,年終獎延遲或者縮水,壓縮成本先從減薪開始,還有大批園區運營商借人員優化、結構調整或業務重組的由頭,開始裁員,甚至于放棄并購擴張,壓縮投資團隊;放棄某個城市,回撤整個區域;放棄某個板塊,裁掉整個布局。

      一半是海水一半是火焰的分野之間,各大主流園區運營商的策略頗耐人尋味。

      房企轉型產業地產潮,在今年冬天的寒風里,被悄悄隱去了,畢竟對于很多房企來說,今年的主業是“活下去”,能把主業做好,已實屬不易。

      而園區運營商的轉型潮,對于頭部園區運營商是雨穿竹林,吟嘯且徐行,對于其他園區運營商卻是上下求索而不得的奢侈品,即便政府平臺也概莫能外。

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      04園區江湖,群雄圖譜

      有人跌跌撞撞,有人幸福平安

      2015年以來,華夏幸福第一次被擠出行業前十,史無前例的環京限購對于重倉布局的華夏幸福無異于致命一擊,在負面和波折中,這一年過得既不“幸?!?,也不“平安”。

      這家一直以“產業新城運營商”自居的非典型房企,先是被傳“資金鏈斷裂”,再是年報遭上交所18問,最后終于靠著和平安的“百億牽手”化解危局。

      7月10日,華夏幸福突然公告,公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份,轉讓價格為23.655元/股,轉讓價款共計137.7億元。轉讓完成后,平安資管合計持股19.88%,躍升華夏幸福第二大股東。

      此次“城下之盟”附有極為嚴格的對賭條件,華夏幸福承諾,在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%,即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則,華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

      這一單被業內評價為資本洗牌、屯糧續命,擁抱融合的交易背后,是各懷心思的盤算和考量。


      有人百戰歸來,也有人黯然離場

      雄心萬丈、大張旗鼓殺入產業地產,兩大宇宙級房企碧桂園產城和萬科產城,已經開始進行區域公司人員和部門的“優化、調整、合并”,撤離產業地產的金鑼已經響起;

      承擔著寶能集團產業地產勃勃野心的寶能城發僅存活了1年時間便被并入寶能地產,寶能城發總裁余英黯然離職;

      當了北科建二股東的泰禾集團本想在產業地產領域也分一杯羹,如今卻身陷嚴重的資金危局,高管離職頻頻,員工人心惶惶,“至暗時刻”已經到來;

      房企中南建設和京漢股份也分別轉讓了產業園區業務,以騰挪資金給主業滅火;

      他們倒下的原因,可能正是當年崛起的理由。


      有人辭官歸故里,也有人星夜赴考場

      十年磨一劍。2018年7月18日,央企中國南山集團旗下的南山控股(002314.SZ)通過換股方式吸收合并深基地B(200053.SZ)終于走完最后一步,南山控股為這次“B轉A”換股新發行股份在當日實現上市。身為國資物流地產第一龍頭的寶灣物流終于登陸A股,插上了資本之翼,有望成為攪動國內物流地產江湖新一輪軍備競賽的鯰魚,甚至改變當下的物流地產格局。

      在這個動蕩不安的年份,依然有一批園區運營商突出重圍。炎黃集團、溫州置信集團、百富東方等佼佼者,在經歷內部變革、戰略調整后,業績明顯上升,規模迅速擴大,加速拿地步伐,成為行業黑馬。

      于是,縱橫交錯下,依然有前仆后繼者,懷揣產業騰挪、實業報國的理想,力圖打通一條從地產到產業,從曲線圈地到產業賣房的跨界產業鏈。

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      05從黃金序曲到洗牌陣痛

      據《2018中國產業園區持續發展藍皮書》數據顯示,2017年,全國375家兩類國家級產業園區(國家級經開區和高新區)合計GDP為18.6萬億元,超過同期全國GDP的1/5(22.5%),于是發展產業園區成為各地政府的頭號工程。政策風向下,中國產業園區的黃金時代序幕徐徐拉開,恰如九萬里風鵬正舉。

      然則,江湖路遠總風波。

      上下游綿延、產業鏈縱橫、體量百萬億級的產業園區巨輪,早已與實體經濟互相捆綁,在中美貿易戰和經濟環境的博弈中左右搖擺。如果說2018是產業園區的黃金序曲,那么接下來的一年將是陣痛和洗牌的時刻,熬過了方顯英雄本色,才能坦見彩虹。

      確實還有無數園區開發商,糾結留戀以往地產盛宴的音樂未停,依然向往短平快、高周轉的舊時光,但產業園區底層的邏輯、未來市場的格局、商業模式的設計,都在2018這一年里悄然改變著。

      這一年,,第一部“園區法”橫空出世;

      這一年,政向風變,國務院再度開啟開發區的整治風暴;

      這一年,產業園區的融資破冰,1000多億資金涌入,類資產證券化風起;

      這一年,重磅產業用地政策——國內第一份M0(新型產業用地)管理辦法出爐;

      這一年,園區開始轉向自持物業,開始籌劃走園區租金和物業費的資產證券化產品之路;

      這一年,中美貿易戰驟然開啟,實體經濟遭遇史上至暗時刻,倒春寒席卷產業園區。


      希望2019年,產業園區的江湖除了排名體量的廝殺爭奪,可以多一些門派招式的變幻升級,多一些內功心法的潛心修煉,多一些百舸爭流的金鼓齊鳴。


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      標簽:   房企 產業新城 產業地產
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