又一年了。

一場(chǎng)超長(cháng)待機的實(shí)力派寒潮席卷之下，產(chǎn)業(yè)園區2018年的末尾，顯得更冷一些。

有人說(shuō)，今年是過(guò)去十年最冷的一年，也許也是未來(lái)十年最暖的一年。

2018年，呈現在眼前的正是一幅產(chǎn)業(yè)園區的“浮世繪”：喧囂繁華、千姿百態(tài)，長(cháng)袖善舞的魅力迸射間，也充溢著(zhù)惶惑不安與迷茫。

01用地政策松綁了，你上不上車(chē)？

2018年的年末，各地的新型產(chǎn)業(yè)用地新政如烽火遍天吹角連營(yíng)，限容積率、限分割銷(xiāo)售、限商業(yè)用地的層層封印被一一揭開(kāi)。

深圳-湖南-湖北-東莞-鄭州-廣州……各地政府的“因城施策”，正在如漣漪般擴散，如星火般燎原。

2018產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)下半場(chǎng)，分而治之、同曲微妙成為小趨勢。

工業(yè)用地“因城施策”雖然讓政策空間多了彈性和余地，但是裹挾了地方政府、開(kāi)發(fā)商、金融資本及第三方服務(wù)商等各路利益群體的龐雜鏈條，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，都可能帶來(lái)巨大的尋租空間和灰色地帶。

02藏在排行榜里的融資難

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖的2018年，照例是從榜單揭曉、座次重定開(kāi)始的。

2018年，華夏幸福、上海臨港、招商蛇口等為代表的地產(chǎn)領(lǐng)頭羊，銷(xiāo)售額才破1000億；而房企銷(xiāo)售額已進(jìn)入7000億時(shí)代?！百Y金”二字，是園區成長(cháng)之路上的詠嘆調。

2003年，隨著(zhù)第一份房企10強榜單的發(fā)布，房企排名逐漸從民間第三方的認證，走向了主流機構的心智認同。

銀行、信托、資管、私募，紛紛掏出風(fēng)控判官筆，或是劃定前30，前50，前100的記號，或是圈閱出一個(gè)短短的白名單，然后成本逐級抬升、風(fēng)控標準趨嚴，排名對于園區開(kāi)發(fā)商而言，不僅是關(guān)涉江湖地位的面子問(wèn)題，更是融資難易程度的門(mén)檻階梯。

融資難的大環(huán)境中，都如寒附火者，要離融資火種近一點(diǎn)，也如沙漠駱駝，要離綠洲水源近一點(diǎn)，再近一點(diǎn)。

2015-2016年發(fā)的公司債，捱到了今明兩年的償債高峰；融資+信貸的里應外合，遇到了一輪嚴過(guò)一輪的去杠桿；質(zhì)押的股票市值下滑，還掉的信用貸借不回來(lái)，增量面臨縮量，審批鏈條拉長(cháng)，融資現金流漸漸枯竭，資金鎖鏈慢慢收緊。

融資收緊、杠桿下降、非標趨嚴，企業(yè)自籌、海外發(fā)債和銷(xiāo)售改善成為園區平順現金流的主要渠道。2018年，現金流斷了，即便如華夏幸福也只能賣(mài)項目賣(mài)股權，斷臂求生。

03活下去的冰與火之歌

萬(wàn)科在會(huì )場(chǎng)四面掛出“活下去”的巨幅標語(yǔ)時(shí)，應該沒(méi)有想到“活下去”會(huì )從房企到園區開(kāi)發(fā)商的哀鴻遍野，演變成一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寒冬里的全民焦慮。

裁員潮、償債潮、優(yōu)化潮，潮起潮落的風(fēng)浪聲中，園區運營(yíng)商們開(kāi)始大撤退。2018年，呈現的正是一幅產(chǎn)業(yè)園區的“浮世繪”：喧囂繁華、千姿百態(tài)，長(cháng)袖善舞的魅力迸射間，也充溢著(zhù)惶惑不安與迷茫。

園區行業(yè)大躍進(jìn)、大并購、大肆擴張的蒙眼狂奔，終于在中美貿易戰、政策風(fēng)變、資金與實(shí)體經(jīng)濟衰敗的重重阻力中慢了下來(lái)。

過(guò)去一個(gè)區域一個(gè)區域的搭整建制團隊，一個(gè)項目一個(gè)項目的大規模挖角同行，拿地熱潮、并購大年里招的都是區域總、投拓口，現在為了快速去化，統統換成了營(yíng)銷(xiāo)崗、融資崗和銷(xiāo)售崗。

由于快速擴張抬高的行業(yè)平均薪酬，反而成為園區行業(yè)全面收縮的理由。

于是，還能緩還能等的職位全部停招，年終獎延遲或者縮水，壓縮成本先從減薪開(kāi)始，還有大批園區運營(yíng)商借人員優(yōu)化、結構調整或業(yè)務(wù)重組的由頭，開(kāi)始裁員，甚至于放棄并購擴張，壓縮投資團隊；放棄某個(gè)城市，回撤整個(gè)區域；放棄某個(gè)板塊，裁掉整個(gè)布局。

一半是海水一半是火焰的分野之間，各大主流園區運營(yíng)商的策略頗耐人尋味。

房企轉型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)潮，在今年冬天的寒風(fēng)里，被悄悄隱去了，畢竟對于很多房企來(lái)說(shuō)，今年的主業(yè)是“活下去”，能把主業(yè)做好，已實(shí)屬不易。

而園區運營(yíng)商的轉型潮，對于頭部園區運營(yíng)商是雨穿竹林，吟嘯且徐行，對于其他園區運營(yíng)商卻是上下求索而不得的奢侈品，即便政府平臺也概莫能外。

04園區江湖，群雄圖譜

有人跌跌撞撞，有人幸福平安

2015年以來(lái)，華夏幸福第一次被擠出行業(yè)前十，史無(wú)前例的環(huán)京限購對于重倉布局的華夏幸福無(wú)異于致命一擊，在負面和波折中，這一年過(guò)得既不“幸?！?，也不“平安”。

這家一直以“產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商”自居的非典型房企，先是被傳“資金鏈斷裂”，再是年報遭上交所18問(wèn)，最后終于靠著(zhù)和平安的“百億牽手”化解危局。

7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價(jià)格為23.655元/股，轉讓價(jià)款共計137.7億元。轉讓完成后，平安資管合計持股19.88%，躍升華夏幸福第二大股東。

此次“城下之盟”附有極為嚴格的對賭條件，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長(cháng)率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進(jìn)行現金補償。

這一單被業(yè)內評價(jià)為資本洗牌、屯糧續命，擁抱融合的交易背后，是各懷心思的盤(pán)算和考量。

有人百戰歸來(lái)，也有人黯然離場(chǎng)

雄心萬(wàn)丈、大張旗鼓殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，兩大宇宙級房企碧桂園產(chǎn)城和萬(wàn)科產(chǎn)城，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行區域公司人員和部門(mén)的“優(yōu)化、調整、合并”，撤離產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的金鑼已經(jīng)響起；

承擔著(zhù)寶能集團產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勃勃野心的寶能城發(fā)僅存活了1年時(shí)間便被并入寶能地產(chǎn)，寶能城發(fā)總裁余英黯然離職；

當了北科建二股東的泰禾集團本想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也分一杯羹，如今卻身陷嚴重的資金危局，高管離職頻頻，員工人心惶惶，“至暗時(shí)刻”已經(jīng)到來(lái)；

房企中南建設和京漢股份也分別轉讓了產(chǎn)業(yè)園區業(yè)務(wù)，以騰挪資金給主業(yè)滅火；

他們倒下的原因，可能正是當年崛起的理由。

有人辭官歸故里，也有人星夜赴考場(chǎng)

十年磨一劍。2018年7月18日，央企中國南山集團旗下的南山控股（002314.SZ）通過(guò)換股方式吸收合并深基地B（200053.SZ）終于走完最后一步，南山控股為這次“B轉A”換股新發(fā)行股份在當日實(shí)現上市。身為國資物流地產(chǎn)第一龍頭的寶灣物流終于登陸A股，插上了資本之翼，有望成為攪動(dòng)國內物流地產(chǎn)江湖新一輪軍備競賽的鯰魚(yú)，甚至改變當下的物流地產(chǎn)格局。

在這個(gè)動(dòng)蕩不安的年份，依然有一批園區運營(yíng)商突出重圍。炎黃集團、溫州置信集團、百富東方等佼佼者，在經(jīng)歷內部變革、戰略調整后，業(yè)績(jì)明顯上升，規模迅速擴大，加速拿地步伐，成為行業(yè)黑馬。

于是，縱橫交錯下，依然有前仆后繼者，懷揣產(chǎn)業(yè)騰挪、實(shí)業(yè)報國的理想，力圖打通一條從地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)，從曲線(xiàn)圈地到產(chǎn)業(yè)賣(mài)房的跨界產(chǎn)業(yè)鏈。

05從黃金序曲到洗牌陣痛

據《2018中國產(chǎn)業(yè)園區持續發(fā)展藍皮書(shū)》數據顯示，2017年，全國375家兩類(lèi)國家級產(chǎn)業(yè)園區（國家級經(jīng)開(kāi)區和高新區）合計GDP為18.6萬(wàn)億元，超過(guò)同期全國GDP的1/5（22.5%），于是發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區成為各地政府的頭號工程。政策風(fēng)向下，中國產(chǎn)業(yè)園區的黃金時(shí)代序幕徐徐拉開(kāi)，恰如九萬(wàn)里風(fēng)鵬正舉。

然則，江湖路遠總風(fēng)波。

上下游綿延、產(chǎn)業(yè)鏈縱橫、體量百萬(wàn)億級的產(chǎn)業(yè)園區巨輪，早已與實(shí)體經(jīng)濟互相捆綁，在中美貿易戰和經(jīng)濟環(huán)境的博弈中左右搖擺。如果說(shuō)2018是產(chǎn)業(yè)園區的黃金序曲，那么接下來(lái)的一年將是陣痛和洗牌的時(shí)刻，熬過(guò)了方顯英雄本色，才能坦見(jiàn)彩虹。

確實(shí)還有無(wú)數園區開(kāi)發(fā)商，糾結留戀以往地產(chǎn)盛宴的音樂(lè )未停，依然向往短平快、高周轉的舊時(shí)光，但產(chǎn)業(yè)園區底層的邏輯、未來(lái)市場(chǎng)的格局、商業(yè)模式的設計，都在2018這一年里悄然改變著(zhù)。

這一年，，第一部“園區法”橫空出世；

這一年，政向風(fēng)變，國務(wù)院再度開(kāi)啟開(kāi)發(fā)區的整治風(fēng)暴；

這一年，產(chǎn)業(yè)園區的融資破冰，1000多億資金涌入，類(lèi)資產(chǎn)證券化風(fēng)起；

這一年，重磅產(chǎn)業(yè)用地政策——國內第一份M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）管理辦法出爐；

這一年，園區開(kāi)始轉向自持物業(yè)，開(kāi)始籌劃走園區租金和物業(yè)費的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品之路；

這一年，中美貿易戰驟然開(kāi)啟，實(shí)體經(jīng)濟遭遇史上至暗時(shí)刻，倒春寒席卷產(chǎn)業(yè)園區。

希望2019年，產(chǎn)業(yè)園區的江湖除了排名體量的廝殺爭奪，可以多一些門(mén)派招式的變幻升級，多一些內功心法的潛心修煉，多一些百舸爭流的金鼓齊鳴。

    臣通顧問(wèn)專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)規劃、園區定位調研、規劃設計等一站式服務(wù)，臣通顧問(wèn)13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區合作案例，擁有1500個(gè)多城市調研數據，3000多案例庫，專(zhuān)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區提供一站式服務(wù)機構。服務(wù)熱線(xiàn)：400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)資訊，請關(guān)注臣通顧問(wèn)網(wǎng)站：www.indianbeergeek.com

微信關(guān)注：臣通顧問(wèn)官方公眾號（橙園區）