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      16年500家產業園區實戰經驗

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      反轉!工改工政策溫柔變臉

      瀏覽次數:91       發表時間:2019-01-19


      北京產業地產銷售迎重拳一擊,深圳工改政策卻悄然反轉。

      一個月前,深圳推出一份重磅政策——《深圳市工業區塊線管理辦法(征求意見稿)》,這一政策涉及自持比例、工業載體分割、受讓企業資質、工改工、M1改M0、審批權限等19個細項,引起深圳業界震動。橙園區曾經做過報道:史上工改政策出臺:禁改公寓,研發總部類自持超60%!

      一個月后,在深圳城市更新開發企業協會、龍崗天安數碼新城、華夏幸?;鶚I股份有限公司、深圳市合一城市更新運營管理有限公司、天安云谷產城社區研究院等7家企業&機構,以及“市民劉小姐”、“龐曉劍”2位個人的建言下,深圳對這份管理辦法做出9個條款的刪除,7個條款的修改,以及對有疑義的6個條款的解釋說明。

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      工改政策變臉

      深圳的妥協與堅持

      眾所周知,深圳這個城市,缺地!在GDP兩萬億俱樂部的城市里,北京面積16800多平方公里,上海6300多平方公里,廣州7300多平方公里,深圳只有1990多平方公里。為給產業發展留足空間,嚴防房產化,深圳這些年對產業用地的保護可謂不遺余力。

      去年12月22日,這個《辦法》在深圳業界猶如一個重磅炸彈,引起了極大的反響?!掇k法》在供地和用地、規劃建設、產業發展等方面進行了系統的約束,其中包括一些非常嚴格的條款,觸及根本、影響巨大,一時間業界震蕩,被稱為“史上工改政策”。比如:

      區塊線內工業用地類型轉化為研發總部類用地的,自用比例不得少于60%。

      工業用地或地上工業樓宇分割轉讓,受讓方應為深圳規模以上工業企業或從事制造業生產3年以上并核發納稅的企業。

      M0(即新型產業用地)單套套內建筑面積不得少于500平米等等……

      然而,30天“征求意見”,這份文件收到了69條“優雅又不失禮貌”的意見,深圳官方則對這69條意見給出了“謙虛又不失身份”的回復。1月30日,在聽取了各方意見之后,深圳市經信委公布了征求意見采納情況。


      橙園區梳理了這一《辦法》的重要妥協與堅持:

      1、取消:總部研發類用地自用比例不低于60%的限制。

      原:辦法第十六條規定,區塊線內工業用地轉型為研發總部類用地的,自用比例不得少于60%。工業用地轉型為公共服務設施用途的,房屋不得分割轉讓。建筑物出租的,承租方不得改變建筑物的用途。

      現:此條刪除。

      2、取消:受讓方需為深圳企業且納稅3年的限制。

      原:辦法第十九條規定,一級線內工業用地的轉讓或地上工業樓宇分割轉讓,受讓方應當是深圳規模以上工業企業或從事制造業生產3年以上并合法納稅的企業,且受讓方不得改變建筑物的用途。

      現:修改為“從事制造業生產研發等工業企業或生產性服務業企業并有合法納稅記錄?!?/p>

      3、取消:工業用地周邊禁建住宅區的規定。

      原:辦法第二十五條規定,緊鄰一級線工業用地的其他用地,除規劃建設與工業園配套的宿舍和人才住房、保障性住房外,不得新規劃建設居民住宅區。

      現:此條刪除。

      4、取消:用地功能調整審批需市政府批準的規定。

      原:辦法第四十四條規定,(用地功能調整誰審批)市建筑與環境藝術委員會、法定圖則委員會審議設計一級線內的工改上、工改居和工改M0等調整用地功能事項的,應當報批市政府批準。

      現:修改。

      原:辦法第十七條規定,區塊線內M1(即普通工業用地)改為M0的,由各區政府(新區管委會)征求市規劃國土部門和市產業主管部門意見后報市政府批準。

      現:修改。

      5、取消:“研發總部用地”等定義不明確的表述方式。

      6、取消:M0地塊廠房占比不低于30%的限制。

      原:辦法第三十一條規定,“(M0的建筑形態規范)M0以建設無污染生產制造的廠房和研發用房為主,不得用于純商業辦公。廠房與研發用房建筑面積不得低于總建筑面積的70%;既有廠房又有研發用房的,廠房(含廠房與研發復合用房)的建筑面積不低于總建筑面積的30%?!?/p>

      現:刪除“30%”相關內容。

      7、堅持 “堅持套內建設面積最低限制”。

      原:辦法第三十三條規定,“M1單套套內面積不得低于1000平方米,M0單套套內面積不低于500平米?!?/p>

      現:保持現狀,并給出解釋——“提高區塊線內M1和M0單元分割轉讓面積是為了避免工業廠房碎片化分割轉讓和房地產化?!?/p>

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      辯手火力全開,有理有據

      從史上工改政策,到一份兼顧效率與事實的政策,這份功勞簿上一定得有這7家機構、個人的名字。他們用自己的經驗、邏輯和對法規的熟知成功的參與了一項政策的修改??梢哉f,這69條意見為城市更新和產業運營機構爭取到了喘息的空間,政策雨露惠及遠不止是工業地產。

      功勞薄上赫然寫著:龍崗天安數碼城、深圳市城市更新開發企業協會、市民劉小姐、龐曉劍、華夏幸福、南山區馬家龍工業區項目業主方代表以及天安云谷產城社區研究院。

      橙園區拿一張表統計了這些辯手們的火力點。如圖所示,火力集中在60%自持的第十六條,受讓方限制的第十九條,限制住宅建設的第二十五條,以及嚴禁類住宅化的第三十三條。

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      (深圳工改政策69條意見對應條款)

      火力全開的局面下,3則致命條款的修改意見被采納,對應條款被刪除。

      而另外一家天安云谷則以一己之力,讓政策制定方刪除了第四十九條款。

      這其中還有人取來他山之石,華夏幸福建議深圳參考上海市《關于增設研發總部類用地相關工作的試點意見》。

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      政策攻守道

      政府嚴防地產化,企業要放權

      不過,任辯手們再努力,深圳市在防止工業用地房地產化的決心是堅如磐石的。

      在第三十三條類住宅化條款上,有5位集中火力diss,但深圳經信委不為所動。他們不厭其煩的跟意見提出者解釋這些條款的制定初衷。當龐曉劍建議“M1單套套內建筑面積不得小于500平方米,M0單套套內建筑面積不低于180平方米?!?,深圳經信委的解釋是:“提高區塊線內M1和M0單元分割轉讓面積是為了避免工業廠房碎片化分割轉讓和房地產化?!?/p>

      當華夏幸福提議:“M1單套套內建筑面積保持500平方米規定、M0單套套內建筑面積保持180平方米規定,與《深圳市建筑設計規則》保持一致。單套套內建筑面積要求過高,與當前企業租賃市辦公面積在300-400平方米為主的現實情況有所沖突;另一方面應考慮初創企業的實際需求?!?/p>


      深圳的解釋是:“之所以提高M1和M0單套套內建筑面積,目的是為了防止區塊線內工業用地類住宅化;初創企業可通過租賃創新型產業用房等方式解決用房需求?!?/p>

      天安數碼城也認為:中小企業作為深圳產業發展的重要主體,具有在創業前期并不具備規模、資金優勢,難以承擔500㎡、1000㎡體量的產業空間。

      深圳的解釋依舊是:“初創型企業的用房需求主要通過租賃方式解決;對M1單套套內建筑面積進行限制主要是防止類住宅化和辦公化?!?/p>

      南山區馬家龍工業區項目業主方代表甚至說:“《征求意見稿》的發布猶如一個重磅炸彈,在業界也引起了很大反響,我們非常理解政府讓工改工回歸產業本質的決心,但意見稿內政策是否能夠讓真正想做產業空間運營的企業有機會做好產業,或是過猶不及,也望政府各部門再斟酌考慮,不勝感謝?!?/p>

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      深圳依舊回應:“主要是針對產業用房的分割轉讓,初創科技企業可通過租賃方式解決用房需求?!?/p>

      天安云谷也提出類似意見,深圳解釋道:“限制區塊線內M1和M0單元最低分割轉讓面積是為了防止工業用房碎片化分割轉讓,避免改變工業用途?!?/p>

      意思都一樣,但都不厭其煩,并且每次回復都換了句式。政府的胸懷與度量也可見一斑。

      從政策制定方和意見提出方來看,大家在基本的共識之上因為傾向強度不同而據理力爭。政府要守住的底線是防止工業用地房地產化,9家機構個人的訴求是堅持市場經濟、強區放權、開放納新。

      這看起來像一場拉扯鋸,但是一場充滿民主氣息的拉扯,也是一場其他區域羨慕不已的拉扯。工業政策的制定越來越充滿了民主、開放、開明的味道。

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      標簽:   工改工 工業區項目 研發總部
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