如果沒(méi)有廣深科技創(chuàng )新走廊，東莞就只是東莞，但現在是與廣州、深圳構成一個(gè)整體，這一身份顯然更具吸引力。當前，這個(gè)位于廣深軸線(xiàn)中間點(diǎn)的制造業(yè)城市，通過(guò)粵港澳大灣區、廣深科技創(chuàng )新走廊的敏感身份，獲得更多關(guān)注和資源。加速邁向創(chuàng )新型一線(xiàn)城市，其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為一塊被開(kāi)發(fā)的“新大陸”。

東莞的產(chǎn)業(yè)變遷是整個(gè)中國經(jīng)濟的縮影，同樣，東莞的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也能夠映射中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大潮中一朵別有洞天的浪花，這是一條完全不同于大規模拿地開(kāi)發(fā)園區新城模式的路徑。橙園區曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇報道《東莞，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新大陸》，作為佐證的是，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策的扶持、傾斜力度，東莞無(wú)疑是空前的，近期，又一個(gè)重磅產(chǎn)業(yè)用地政策出爐——東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（下稱(chēng)《辦法》）。

《辦法》從準入條件、規劃管控、土地價(jià)格、產(chǎn)權分割、履約監管等方面明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理的基本原則和要求。盡管在模仿、借鑒、對標深圳，但東莞的創(chuàng )新魄力可見(jiàn)一斑。

五大范圍

優(yōu)先試行

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），優(yōu)先在以下范圍內試行：

1、納入《廣深科技創(chuàng )新走廊（東莞段）空間規劃》的省、市創(chuàng )新核心平臺和創(chuàng )新節點(diǎn)；

2、廣深高速公路兩側各 1 公里范圍內；

3、用地面積 150 畝及以上的城市更新單元；

4、由市統籌、市鎮聯(lián)合統籌的地塊，以及市招商創(chuàng )新辦確定的市鎮聯(lián)合重點(diǎn)招商的區域；

5、市區的莞城街道、東城街道、萬(wàn)江街道、南城街道，東南臨深片區的塘廈鎮、清溪鎮、鳳崗鎮、樟木頭鎮，及其他與深圳接壤的長(cháng)安鎮、大朗鎮、大嶺山鎮、黃江鎮，可在前述范圍以外各增加 2 個(gè)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目。

劃重點(diǎn)

No.1

工業(yè)保護線(xiàn)內允許適量布局新型產(chǎn)業(yè)用地。用地規模原則上不超過(guò)工業(yè)保護線(xiàn)總規模的10%，市區四個(gè)街道、松山湖高新區、濱海灣新區作為新型產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區域，可適當提高M(jìn)0比例。

No.2

新型產(chǎn)業(yè)土地年限。M0土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長(cháng)至50年?！肮じ腗0”土地出讓年限為50年。已出讓土地轉M0的，按原建設用地剩余出讓年限確定。

No.3

新型產(chǎn)業(yè)項目須在出讓土地內無(wú)償貢獻一定比例的土地、產(chǎn)業(yè)用房。“工改M0”需按城鄉規劃要求，將不低于總面積15%的土地無(wú)償移交政府。地塊太小，經(jīng)規劃評估無(wú)需貢獻土地的，按使用類(lèi)型2倍土地出讓底價(jià)繳納部分地價(jià)。

No.4

《辦法》第十六條提出，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）允許配置一定比例商業(yè)辦公、配套型住宅，其中配套型住宅的計容建面不得高于項目總計容建筑面積的20%?？煞指钷D讓的計容建筑面積不得超過(guò)該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉讓的M0項目不得再次申請分割轉讓。另外，開(kāi)發(fā)主體可自主選擇采取預售或現售方式進(jìn)行銷(xiāo)售。采用預售方式的，須參照商品房預售款管理辦法，由市住建部門(mén)對其預售資金進(jìn)行統一監管。

No.5

符合分割轉讓條件的產(chǎn)業(yè)用地單棟建筑的套內建面不得少于2000㎡。每個(gè)基本單元的套內面積不得少于300平方米。

No.6

產(chǎn)業(yè)用房二次轉讓?zhuān)瑑?yōu)先由原開(kāi)發(fā)主體或政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體按原價(jià)回購；若原開(kāi)發(fā)主體或政府等放棄回購的，可入市轉讓?zhuān)D讓方應按一定比例的增值收益上繳政府：

①首次轉讓未滿(mǎn)3年（含），增值收益全部上繳；

②首次轉讓屆未滿(mǎn)5年（含），增值收益上繳50%；

③首次轉讓屆滿(mǎn)5年的，增值收益上繳20%。

No.7

開(kāi)發(fā)主體準入門(mén)檻。

①開(kāi)發(fā)注意必須在東莞市注冊成立獨立法人；

②具有較強投資產(chǎn)出，滿(mǎn)足以下條件之一。投資強度（投資總額/占地面積）不低于600萬(wàn)RMB/畝；年產(chǎn)出比（年度工業(yè)總產(chǎn)值/占地面積）不低于1200萬(wàn)RMB/畝。

導向

東莞此次出臺《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》既吸收借鑒了深圳市的先進(jìn)經(jīng)驗，也有自己的突破和創(chuàng )新，這將為東莞市產(chǎn)業(yè)轉型升級、助推粵港澳大灣區建設和廣深科技創(chuàng )新走廊規劃建設提供強大動(dòng)力?？梢灶A見(jiàn)的是，在粵港澳大灣區發(fā)展加速對接和廣東省各地區新一輪產(chǎn)業(yè)轉型升級深入推進(jìn)的背景下，M0項目將為開(kāi)發(fā)商激發(fā)更多機會(huì )，但同時(shí)，各地對M0的強監管態(tài)度將是常態(tài)，開(kāi)發(fā)商在介入M0項目時(shí)也應注意相關(guān)管控制度、防控風(fēng)險。

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