各地園區常常存在著(zhù)一種浪費工業(yè)用地資源的現象：有時(shí)候招來(lái)的用地企業(yè)效益低下或因為各種原因未開(kāi)發(fā)土地，這時(shí)候需要為土地轉換產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，但簽約年限尚未到期時(shí)，原土地使用權人或不愿意轉讓、或帶走土地增值收益，這就導致了土地的荒廢，限制了集約利用。

這個(gè)問(wèn)題多年來(lái)一直存在于各地園區，政府也嘗試解決，方法即是——土地利用彈性規劃。

工業(yè)用地采取彈性年期，不僅可以使政府或者園區更好掌握土地資源主動(dòng)權，靈活調整地區工業(yè)用地資源配置方式；也可以將土地資源及時(shí)提供給土地集約利用程度高的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，鞭策用地企業(yè)，創(chuàng )造更好的經(jīng)濟效益。

據不完整統計，至少有北京、上海、湖北、江西、山東、浙江、湖南、河北、廣東、江蘇、四川等多個(gè)省市出臺過(guò)專(zhuān)門(mén)文件或者對應條款，可以說(shuō)，土地彈性出讓已經(jīng)在一線(xiàn)、二線(xiàn)城市全面鋪開(kāi)。

橙園區對各地的工業(yè)用地的彈性出讓進(jìn)行了梳理，希望對各地的產(chǎn)業(yè)園區能對政策靈活借鑒與運用，提高園區招商率。

1、北京

試點(diǎn)高精尖產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓和土地年租制

2018年1月16日，北京印發(fā)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng )新構建高精尖經(jīng)濟結構用地政策的意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2017〕39號）提出，北京將在19個(gè)重點(diǎn)區域中啟動(dòng)“彈性年期出讓土地和土地年租制”，對入園企業(yè)實(shí)行全生命周期管理。

土地租賃

● 最長(cháng)期限不超過(guò)15年

● 按照年租制繳納土地租金

土地出讓

● 彈性出讓——出讓年限最長(cháng)為20年

其他

● 推行入園企業(yè)投資項目承諾制，企業(yè)入園需簽訂履約監管協(xié)議書(shū)；

● 產(chǎn)業(yè)園區可安排建筑規模不超過(guò)地上總建筑規模15%的配套設施；

● 園區開(kāi)發(fā)企業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）不得整體或分割銷(xiāo)售，不得轉讓公司股權。

2、深圳

土地出讓期限高20-30年、租賃期限5-20年

2016年11月8日，深圳印發(fā)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法（試行）》提出，深圳將在工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行彈性年期供應制度，一般產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限按照20年確定，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限可以按照30年確定。同時(shí)，工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地租賃期限不少于5年且不超過(guò)20年。租賃轉出讓的，出讓年期與已租賃年期之和不超過(guò)出讓最高期限。

土地租賃

彈性租賃——

● 工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地租賃期限不少于5年且不超過(guò)20年

● 工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地租賃的租金按年支付，首期繳交比例不得低于50%

土地出讓

彈性出讓——

● 一般產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限按照20年

● 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限可按照30年

● 一般產(chǎn)業(yè)項目地價(jià)一次性繳交

● 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目地價(jià)可分期繳交

其他

● 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目和戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)項目需簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議。

● 文件有效期2年

3、成都

差別化工業(yè)供地 出讓年限不超過(guò)20年

2017年7月20日，四川成都發(fā)布《關(guān)于創(chuàng )新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市能級土地政策措施的實(shí)施細則》（成委發(fā)〔2017〕23號），提出了針對不同行業(yè)、不同類(lèi)型工業(yè)項目特點(diǎn)，推行彈性年期出讓、租賃、使用標準廠(chǎng)房等多種用地方式。其中，分類(lèi)采取彈性年期出讓、租賃、先租后讓等多種供地方式，彈性年期出讓一般不超過(guò)20年，租賃年限一般不超過(guò)10年，到期后可續期出讓或租賃。

土地租賃

● 鼓勵租賃方式供地

● 首次租賃年限一般為5年

● 原則上不超過(guò)10年

● 每次租賃續期年限原則上不超過(guò)5年

土地出讓

● 出讓年期一般不超過(guò)20年

● 對符合相關(guān)條件的鼓勵類(lèi)重大工業(yè)項目，出讓年限可按50年確定

其他

● 差別化工業(yè)供地，針對不同行業(yè)、不同類(lèi)型工業(yè)項目特點(diǎn)，積極采取以租賃、短期出讓方式及使用標準廠(chǎng)房為主。

● 有效期5年

4、廣州

可先租賃后出讓和彈性年期出讓

2017年8月22日，廣州出臺《廣州市工業(yè)用地使用權先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法》（穗府規〔2017〕9號），提出工業(yè)用地使用權先租后讓的租賃年限不得超過(guò)10年，與后續出讓年期總和不得超過(guò)20年。彈性年期出讓的土地使用權出讓年限不得超過(guò)20年，具體年限由相關(guān)區根據項目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實(shí)力等情況確定。

土地租賃

● 先租后讓的租賃年限不得超過(guò)10年

● 后續出讓年期總和不得超過(guò)20年

土地出讓

● 不得超過(guò)20年，具體年限由相關(guān)區根據項目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實(shí)力等情況確定。

對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目最高不超過(guò)50年

出讓續期期限不得超過(guò)20年

其他

● 有效期5年

5、上海

允許工業(yè)、研發(fā)總部用地提高開(kāi)發(fā)強度

2017年11月28日，上海公布《上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng )新中心建設的規劃土地政策實(shí)施辦法》(滬府辦〔2017〕69號)，在2015年開(kāi)始實(shí)施的試行辦法的基礎上，《辦法》加強了土地政策的力度，以加快推進(jìn)優(yōu)化科研創(chuàng )新空間格局，保障國家科學(xué)中心和重大科技基礎設施建設，支持產(chǎn)業(yè)園區轉型建設科研創(chuàng )新功能承載區，提升科技研發(fā)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)能級等。

（備注：從2014年年底開(kāi)始，上海正式實(shí)施工業(yè)用地彈性出讓?zhuān)F在明確一般工業(yè)用地或者產(chǎn)業(yè)用地是20年。）

允許工業(yè)、研發(fā)總部用地提高開(kāi)發(fā)強

● 一般情況下工業(yè)用地容積率不大于2.0，高度不超過(guò)30米；研發(fā)總部用地容積率不超過(guò)3.0，高度不超過(guò)50米。但對于有特殊產(chǎn)業(yè)功能和工藝需求的項目，經(jīng)認定，容積率和高度指標可予以突破。

采用先租后售方式

● 在承租企業(yè)或機構的稅收、就業(yè)、研發(fā)投入等指標達到產(chǎn)業(yè)、科技部門(mén)或園區管理機構設定條件后，再轉讓物業(yè)。

物業(yè)持有

● 園區平臺建設的標準廠(chǎng)房、通用類(lèi)研發(fā)物業(yè)，持有比例不得少于物業(yè)總量的50%；可轉讓部分，直接轉讓的比例不得超過(guò)物業(yè)總量的30%。

其他

● 明確土地利用績(jì)效和退出機制等全生命周期管理要求

● 有效期至2020年11月30日

6、蘇州

彈性年期出讓和先租后讓

2017年1月6日，蘇州市發(fā)布《蘇州市工業(yè)用地彈性年期出讓實(shí)施意見(jiàn)》（蘇府規字〔2016〕11號），提出新供應的工業(yè)用地可以采用彈性年期出讓或者“先租后讓”的方式供地。彈性出讓年期以5年為單位，合理設定10年、15年、20年等出讓年限，一般不超過(guò)30年；“先租后讓”的租賃期一般不超過(guò)5年。

土地租賃

● 先租后讓方式供應的工業(yè)用地，租賃期一般不超過(guò)5年，租賃期與彈性出讓總年期一般不超過(guò)30年

土地出讓

● 工業(yè)用地彈性出讓年期一般不超過(guò)30年，以5年為單位，合理設定10年、15年、20年等出讓年限。

● 特殊工業(yè)項目確需按法定最高年限出讓土地的，由各縣級市（區）人民政府（管委會(huì )）確定。

其他

● 2017年2月1日起實(shí)施

7、舟山

出讓最高不超過(guò)30年

2017年3月14日，舟山提出，擬在定海工業(yè)園區、糧油產(chǎn)業(yè)園區、國家遠洋漁業(yè)基地三大產(chǎn)業(yè)平臺率先推行彈性出讓?zhuān)⒋_定三種供地方式?！皬椥阅昶诔鲎尅惫┑胤绞?，即根據產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營(yíng)水平及有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策合理確定出讓年期，最高不超過(guò)30年。

8、臨沂

出讓彈性年期最高不超20年

2013年11月11日，山東省臨沂市人民政府出臺《關(guān)于對工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓的意見(jiàn)》（臨政發(fā)〔2013〕44號），內容指出，工業(yè)用地出讓的彈性年期最高不超過(guò)20年，同時(shí)各縣區、開(kāi)發(fā)區可以根據當地實(shí)際情況，在不超過(guò)20年的條件下，確定各自最高出讓年期。

土地出讓

● 彈性出讓年期最高不超過(guò)20 年

● 各縣區、開(kāi)發(fā)區可以根據當地實(shí)際情況，在不超過(guò)20年的條件下，確定各自最高出讓年期

其他

● 實(shí)行工業(yè)用地分期考核兼管

9、濟南

2次未過(guò)考核關(guān)收回

2015年4月27日，濟南發(fā)布《濟南市工業(yè)用地彈性年期出讓實(shí)施辦法（試行）》，明確提出將結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及實(shí)際用地情況，將工業(yè)用地出讓年期縮短為20年，供地方式采用“先租后讓”和“短期出讓”模式。

年期

● 工業(yè)用地彈性年期確定為20年

供地方式

● 可采用先租賃后按彈性年期出讓或直接按彈性年期出讓模式供地

其他

● 2次未過(guò)考核關(guān)收回土地使用

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