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      16年500家產業園區實戰經驗

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      華夏幸福會是第二個“金科”嗎?

      瀏覽次數:79       發表時間:2019-02-16

      政策驅動

      大動蕩意味著大機遇,各路資本正加緊進入市場以謀求更大的利益,產業園區成為資本覬覦的目標之一。

      新年伊始,中國銀保監會連續發布簡化股權投資計劃和保險私募基金注冊程序,支持保險機構加大股權投資力度。這一系列的舉措為產業園區的資金鏈拓展出新的金融資金渠道。

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      實際上在2018年,銀保監會一直對保險公司是持嚴監管的高壓態勢。據不完全統計,2018年銀保監會對保險業合計罰款超過2億元。故這“放寬”保險公司投資管制的舉措,對于產業園來說,是在如今關閉產業園嚴控監督的窗戶的同時,又為產業園打開了另一扇增加融資渠道手段的豁口,為園區注入新的資本活力。

      平安作為在A股市場中有著重要地位的保險公司之一 ,更是迅速響應中國政策的號召。不久之后便宣布增持華夏幸福的股份,且持股比例升至25.25%。

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      這已經不是平安第一次購買華夏幸福地產股了。早在去年7月10日平安資管就已經受讓華夏控股公司總股本的19.7%,成為第二大股東。如今在時隔半年的時間里,平安再次花42億元大手筆增持華夏幸福地產股,這一動作意味深長。

      資本博弈

      在這波平安對華夏幸福受讓增持的操作中,讓人想起另一個相似的“受讓保衛戰”—融創與金科之爭。金科的一次為新能源項目籌資的定增,最終卻把融創“引狼入室”。

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      孫宏斌和黃紅云對于金科的實控權之爭源于四年前的初夏。2015年5月7日,中國A股還處于一輪大牛市的頂部,但黃紅云卻宣布減持金科股份,持股比例從40.57%減持到35.57%??稍谶@大好環境下,為何金科會突然“缺錢”?

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      實際上,早在2011年中金科集團在借殼上市后便宣布退出主城區,用10年的時間深耕重慶30個區縣。這導致金科在三四線及二三線城市郊區的存量過大,發展遇到瓶頸。

      而且在2014年的樓市低迷時,金科嘗試了投資新能源,進行多元化轉型。在當年年底,金科斥資7億元收購風電項目,并在之后推進總投資額15.65億元風電項目??稍陧椖坎⒕W發電后便遭遇嚴峻的棄風限電形勢,2015年風電項目限電損失比率高達48.3%。

      就是這幾次的重心漂移,為金科集團資金鏈緊張埋下了伏筆。這與華夏幸福何其相似,華夏幸福也是因為公司資金鏈緊張才導致這次的“平安入股華夏”。

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      成敗資金鏈。產業新城項目是被華夏幸福視為立身之本,而華夏幸福房地產業務是從廊坊市起步,重點布局環京區域。

      可在2017年3月,北京出臺了317政策,環京的廊坊等地也相繼實施更嚴格的限購政策。在政策的影響下,廊坊地區樓市成交量下滑近九成,部分區域房價跌幅甚至超過30%,環京地帶的最大“地主”華夏幸福深受其擾。此時出股集資,讓平安資本入場也是無奈之舉。

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      資本逐利。同樣的一幕,發生在2015年的8月。當時,金科以“向地產和能源行業輸血”為由籌資,可在定增方案中卻有競價定增未設認購限額的漏洞,給了融創窺門而入金科的機會。

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      同樣平安也是掐著華夏幸福處于危機的點入場的。在華夏幸福遭遇資金鏈緊張時豪砸大手筆購入其股份。實際上,在此之前平安早就對地產股情有獨鐘了。在成為華夏幸福第二大股東以前,它已經是港股公司碧桂園、旭輝集團、融創中國的前第二大(或者并列第一大)股東。

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      這般情有獨鐘,究其原因是地產行業與保險行業互補。選取業務上有協同的公司進行戰略性股權投資,還能為保險機構本身的業務帶來附加增值效應。再說了,保險資金往往運作周期較長。通過增持華夏幸福股份,還能在嚴格控制投資風險的前提下,通過逆周期投資實現保險資金增值。而且華夏幸福目前估值相對具有吸引力,同時公司股息分派保持在穩定水平,投資者能夠獲得相對穩定的現金流。甚至在入股的時候簽訂了利潤的對賭協議:華夏幸福股東承諾今年凈利潤達114億元,否則將給予平安資管現金補償。

      故對于平安來說,華夏幸福危機是來得剛剛好呢?還是已靜候多時呢?

      第二個金科?

      如今,融創與金科實控人的股權之爭還在繼續升級。雙方都正暗中增持較量,股權拉鋸戰還在火熱持續中。而對于平安和華夏幸福會不會走上融創和金科之路呢?

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      目前為止,平安總計持有華夏幸福25.25%股份。而華夏控股及其一致行動人鼎基資本的總持股比例則是36.29%。如今華夏幸福實際控制人仍為王文學。而融創和金科呢?融創持金科股份29.26%,而黃紅云持股只有30%,警戒線危機近在咫尺間。

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      相比之下,平安若想實際控股華夏幸福,讓其轉變成平安旗下一家地產類的子公司,還需要經過一段漫長的角力。

      目前,對于華夏幸福,平安只能通過截取最大的股份權,共享利益資源。而對于精明的領導人王文學來說,肯定不會甘心拱手讓出華夏幸福第一控股權。平安若想走融創一樣的套路,把華夏幸福變為第二個金科,這條路其實并不平坦。增持與減持,陽謀抑或陰謀,在今后很長的一段時間仍取決于資本的博弈與逐利本性。

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      對于同是被受讓的金科集團與華夏幸福,后者顯然不是實控人的唯一出路。

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      王文學絕對不會輕易拱手相讓這個耗費了自己多年心血的華夏幸福。再不濟,退一步說,對于王文學來說,哪怕是丟掉了華夏幸福這張正牌,狡兔三窟,其背后還有兩家A股上市公司(維信諾、玉龍股份)作為退路。

      而且,王文學在出行產業上下游均有涉足,包括上游的4家無人駕駛公司,易航智能、馭勢科技、禾多科技和位于美國的Tron.ai,一家生產新能源汽車驅動系統和核心零部件的精進電動;3家汽車研發制造企業,長城華冠、合眾新能源以及研發飛行汽車的酷黑科技;4家共享汽車公司,包括參股的Ponycar、巴歌出行,控股公司蕃茄出行、小二租車。

      所以相比金科,華夏幸福于王文學來說這可不是唯一一條路。

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      在2019年的園區資本市場,相似的一幕仍舊會循環上演。從最初的打開豁口、引狼入室,到潛移默化、偷梁換柱,再到最終的鳩占鵲巢、江山易主。反轉與被反轉的悲喜劇一直在演出,不曾落幕。

      險資閘門的松動,給了資本更多的逐利與嗜血空間,圍繞園區金融而展開的股權與并購之爭,或將成為2019年產業地產的主旋律之一。

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      標簽:   房地產業務 限購政策 地產行業 產業規劃
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