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      16年500家產業園區實戰經驗

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      中國產業地產十大趨勢

      瀏覽次數:158       發表時間:2019-02-26

      中國產業地產,風云激蕩。

      各路諸侯群雄割據,外界資本競相涌入,在這種浩蕩大勢的澎湃沖擊之下,中國產業地產行業在繼續沿襲著一往無前的發展勢頭的同時,也呈現著一幅中國產業地產的“浮世繪”:喧囂繁華、千姿百態,既充滿著魅力和惶惑,也承載著變革與魄力。從2017年政策、產業發展、行業大事件等維度來看,產業地產將面臨著更多的機遇和發展契機,同時將呈現以下十大發展趨勢。

      產業園區規劃

      趨勢一

      政策引導招商新局面

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      一系列促外資政策密集發布,在提振外商投資信心的同時,也給其帶來了更多投資機遇,更多的外資開始增加對中國新興制造業和現代服務業的投資。未來我國將進一步降低準入門檻,拓寬對外資開放領域,出臺更多符合中國產業升級轉型的促外資優惠政策,智能制造、環保等領域的發展也將再提速。

      商務部發布的數據顯示,1至10月,全國新設立外商投資企業26174家,同比增長15.9%;與此同時,吸引外資結構性變化顯著,制造業吸引外資增速是整體吸引外資增速的3倍,主要流入技術密集型制造業。其次,新入的外商投資企業則主要集中在新材料、生物技術、智能機器人、高端芯片、3D打印、無人機和人工智能等方面。

      外資正在加速搶灘中國經濟“新動能”產業,產業園區的招商引資要與國家對外資的放寬政策相結合,借助政策東風,為園區招徠更多的外資企業。

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      趨勢二

      實體經濟利好,產業協同發展

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      報告中明確指出要著力加快建設實體經濟、科技創新、現代金融、人力資源協同發展的產業體系,著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制,不斷增強我國經濟創新力和競爭力水平。

      給中國產業地產發展指明方向,繼續支持產業轉型升級,提高發展水平,促進產業邁向全球價值鏈中高端,將培育諾干世界級先進制造業集群,另外區域協調發展、鄉村振興發展等戰略實施,為整個中國經濟與產業的發展具有明確的指導作用。

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      趨勢三

      產業轉型升級仍是主要目標 

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      產業選擇包括兩個維度:主導產業選擇和產業環節的選擇。目前國內園區數量多且同質化嚴重,招商競爭壓力大。另外經濟放緩及產能過剩,加工制造業受沖擊,知識密集、技術密集等產業發展有待提升,因此需要準確定位產業地產主導方向和產業鏈環節。

      從產業地產涉及的環節來看,需要從產業鏈、產業的產業集聚角度出發,選擇附加值高的產業鏈。受勞動人口紅利的消散、環境成本、人民幣壓力等疊加影響,我國制造業“微笑曲線”的底部正在減弱,工業4.0時代制造業生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大,國內經濟升級轉型迫在眉睫,未來發展方向在微笑曲線前后兩端。

      從主導產業發展方向來看,受政策支持地區的及新興主導產業,再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色,打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業(節能環保、新興信息產業、生物產業、新能源、新能源汽車、高端裝備制造業和新材料)是未來重點發展對象,應瞄準行業發展的行業。

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      趨勢四

      區域產業結構化差異

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      報告提出,加大西部開放力度。同時,也指出要深化改革,加快東北等老工業基地振興,建立更加有效的區域協調發展新機制。

      產業轉移作為直接推力,不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮,激發不同類型產業地產需求;另外,自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

      東部仍然占領政策扶持高地,走在產業升級發展的前端:未來發展重點在戰略性新興行業和交運、金融、信息等生產性服務業,加快進入工業4.0時代占據產業結構的高地,代表東部地區產業地產的核心—產業將會有更大的容量空間。東部沿海區域將加快進入工業4.0時代,各城市將抓住自身的行業和基地,進行差別化競爭。

      中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移:長江經濟帶助推中部和川渝地區產業承接能力,工業仍主要以傳統制造業為主,主要產業地產需求是工業園區、物流園、高科技園。

      隨著長江經濟帶上升為國家戰略,基建、港口將催生大量的產業地產機會,尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。

      整體來看,產業投資由沿海地區向中西部地區、由大城市向城市郊區與周邊地區的轉移十分明顯,在國家政策的推動及產業轉移的承載下,產業發展將形成“西進北上”的格局。

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      趨勢五

      競爭加劇,并購風起

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      一方面,房地產開發商、金融資本和制造業正在把焦點轉換到產業地產這一領域,各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。這是因為一是現在供給側改革、脫虛向實的大背景下,地方政府談判時要求企業不能單純地做住宅商業,還要促進當地產業綜合發展,甚至帶著招商能力進來,否則很難拿到地,這是傳統房企所不具備的,必須要尋找更多的資源背書;二是傳統房地產行業的利潤空間日漸逼仄,要尋找新的利潤增長點和業務亮點,現在特色小鎮、城市更新、片區PPP等領域都有很大的發展空間,與產業地產商的股權結合能夠很好地開拓新的業務和業績空間。

      另一方面,產業地產大并購時代席卷而來。比如,萬科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯合收購普洛斯;泰禾集團收購北科建23.32%的股權,成為第二大股東;碧桂園向中集產城增資,獲得25%股權,成為第二大股東……這個大并購時代,不是簡單的資產交易買賣,而是一個行業性的洗牌、換牌和格局重塑。更為關鍵的是,并購主角變成了一直不得其門而入的傳統房企。這意味著它們真實地發現原有那種與產業地產商松散合作上的痛點,因此尋求主動出擊,將產業地產平臺納入旗下,以迅速擴大資產規模,提升品牌標簽力度。

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      趨勢六

      城市更新不落幕

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      在以北上廣深為代表的發達城市核心區域中,產業地產已經逐漸進入存量時代,如何從存量中找到增量,是城市更新面對的核心課題。未來一段時間,城市更新將深刻改變這些核心城市的產業地產乃至城市發展的邏輯與格局。

      城市更新,不是簡單的大拆大建,也不是土地變性,或者廠房改造,而是對區域、土地、產業價值的反省式、內涵式挖掘,是基于產業主題和概念進行重新的“排列—組合—鏈接”,是一種全新的產業地產范式。

      城市更新的市場上從來不缺開發商,也不缺資金,很多銀行、基金、信托甚至外資基金都對城市更新垂涎三尺,各類城市更新投資基金層出不窮。最缺乏的,其實是能夠很好的搭建盈利模式、控制風險以及具有良好運營思路的項目,這個項目必須從園區角度,以及PPP的維度的大運營思維進行頂層設計,對于一些將城市更新作為整體戰略部署的企業而言,“產業規劃能力+土地整合能力+合作伙伴資源”的強弱,將會決定這條道路能夠走多遠。

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      趨勢七

      園區招商新變革

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      加大西部開放力度,同時要深化改革,加快東北等老工業基地振興,建立更加有效的區域協調發展新機制。這意味著,國內東部地區的一些產業向中西部和東北地區轉移,是一個必然的趨勢,這就為招商引資、承接轉移乃至進入新的行業領域創造了有利條件。

      沿海產業的轉移與中西部產業的承接與整合,勢必帶來大量的園區招商機會。招商引資發展的新階段,傳統的招商引資模式已經不能滿足新形勢的競爭要求,這對各地園區的招商引資提出了更高的要求。

      2017年VR大潮風涌,一場氣勢磅礴的VR革命席卷所有行業,也在深刻影響和改變著產業園區。新時期的園區招商,需要注入更多的技術含量和資本含量,園區招商的方式也在發生著一場顛覆性的變革,VR體驗式招商成為園區招商的一種新方式、新體驗。

      臣通推出的體驗中心,每年對接幾萬企業家流量,結合新穎、成熟的VR技術給企業提供全面、生動、真實的形象展示,為政府招商引資和產業園區招商提供大量的流量窗口和機遇。

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      趨勢八

      產業投資出新招

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      從工業廠房到物流倉儲,從孵化器到主題園區,再到產業新城,產業地產的細分門類千差萬別,企業風格上也有南派精細市場化與北派粗獷政策型之分,但無論產業地產行業看上去多么復雜,一個大方向已經成為行業人士的共識——園區盈利模式,未來必須從賺土地和物業的錢,向賺產業的錢轉變。

      要實現這個轉變,產業孵化與產業投資是互為犄角、相輔相成的兩個核心抓手,產業孵化為產業投資積累項目池,產業投資利用金融力量助推孵化企業加速發展。孵化與投資,既是園區企業深度介入產業鏈條,分享產業發展成果的主要路徑,更是其擺脫傳統地產開發模式與“二房東”身份的重要倚仗。

      另一方面,園區運營商要做投資,必須與產業培育、產業集聚、創新服務等多方面要素結合在一起進行整體架構設計與搭建,不能為投資而投資,與園區主業相分離,那就失去了本來之義。

      張江高科、浦東軟件園、成都政府投“錘子”等案例已經表明,產業投資是一條可行的路徑?,F階段,產業投資更多是被當作園區的招商手段來使用,未來,產業基金、產業服務,將作為產業地產業務鏈條上一個新的抓手異軍突起。

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      趨勢九

      田園綜合體異軍突起

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      十九大報告指出,實施鄉村振興戰略,建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系,加快推進農業農村現代化;深化農村土地制度改革,構建現代農業產業體系、生產體系、經營體系,發展多種形式適度規模經營,培育新型農業經營主體,促進農村一二三產業融合發展。

      中國經過三十多年快速的工業化和城市化,過去說“三農”,實際上,對農村的公共政策,基本是圍繞工業化、城市化對農村的需求來制定的,農村成為城市糧食和工業原料供應基地,農業的發展即是農村的發展,導致整個鄉村的價值被忽視。十九大報告提出鄉村振興戰略、農村現代化,反映了中央對農村定位的再思考,對鄉村價值的重視。

      田園綜合體集循環農業、創意農業、農事體驗于一體,以空間創新帶動產業優化、鏈條延伸,有助于實現一二三產深度融合,打造具有鮮明特色和競爭力的“新第六產業”,實現現有產業及載體(農莊、農場、農業園區、農業特色小鎮等)的升級換代。

      未來很有可能的是,通過城、鎮、鄉村三者功能的分工,來調整城市的形態:城市就是知識密集、產業升級的地方,而鄉村則是文化的、鄉土的、健康的、休閑的、歷史的田園綜合體;在城鄉之間還會有連接城市和鄉村的“驛站”,這個地帶會產生產業重構的空間,有些會成為適合人居住的特色小鎮。

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      趨勢十

      飛地園區高歌猛進

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      報告中提出,以“一帶一路”建設為重點,堅持引進來和走出去并重,加強創新能力開放合作,形成陸海內外聯動、東西雙向互濟的開放格局。

      中國正在堅定地推進“一帶一路”戰略,但一帶一路沿線國家和地區發展水平參差不齊,既有發達經濟體,也有發展中經濟體,很難用一個標準、一個規則、一個模式來建立產業園區,所以必須依據開放、包容、共享、均衡的目標要求,打造多層次、多類型、靈活多樣的雙邊、多邊、區域性、全球性的產業園區群落,以點連線、以線帶面,逐步形成“一帶一路”上的園區網絡。

      在這一政策的指導之下,已經成為中國產業轉型、升級、走出去最核心載體的產業園區,也正在嘗試以全新組織模式,率先做出探索和實踐,并且顛覆以往的園區模式。其特點在于基于合作共贏的基礎下,實現產業的對接及模式的互通互聯。

      它徹底打破了本地化的理念和區隔,演化為不限于一城、不拘于一域的新型組織,是一個面向世界,整合與配置全球資源的多式聯運互聯互通樞紐。其所承擔的功能,是“統籌”、“輻射”和“孵化”,無論從政治意義,經濟意義還是園區本身內涵而言,都是中國產業園區史上又一次重要創新。


      臣通顧問專注產業園區產業規劃、園區定位調研、規劃設計等一站式服務,臣通顧問13年服務400多家產業園區合作案例,擁有1500個多城市調研數據,3000多案例庫,專業為產業園區提供一站式服務機構。服務熱線:400-888-3807。想了解更多的產業園區行業資訊,請關注臣通顧問網站:www.indianbeergeek.com

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      標簽:   外商投資企業 產業轉型升級 產業鏈
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