導言: 中美貿易戰的波云詭譎,實(shí)體經(jīng)濟轉型的明晦未定,供給側改革及環(huán)保監管?chē)揽痢?019年的產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)呈現出前所未有之怪狀,既熾熱如火,又低靡如冰;既翩然起舞,又如履薄冰。涇渭分明卻糾結纏繞。
先是政策的兩重性:一方面,政府加大了對產(chǎn)業(yè)園區的政策扶持,各種新型產(chǎn)業(yè)用地政策層出不窮。以廣州、東莞、鄭州、山東為代表推出的新型用地,利好十足地價(jià)要么2折,要么7折,而且可分割銷(xiāo)售;但是硬幣的另一面是政策的嚴苛性,不僅拿地越來(lái)越難,甚至提高了對產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻限制,政府顯然對產(chǎn)業(yè)加大了嚴控力度——開(kāi)發(fā)商要么生產(chǎn),要么破產(chǎn)!
而市場(chǎng)也呈現出現鮮明的二面性:一大波房企巨頭與金融玩家正蜂擁而來(lái),他們攜資本之力,兼資源之厚勢,視園區行業(yè)為藍?;驊鹇圆季致渥?,舉大步而進(jìn),氣勢恢宏,攻城略地。而身處局中的玩家則在招商的困局中,在情懷與資本的高壓與磨煉下,痛并快樂(lè )著(zhù)。
在實(shí)體經(jīng)濟轉型的艱難時(shí)刻,園區的客戶(hù)——企業(yè)也遭遇著(zhù)冰火兩重天的境況。傳統企業(yè)由于環(huán)保、稅收以及產(chǎn)業(yè)的嚴苛與限制,流離失所,無(wú)園安身;而科技龍頭企業(yè)契合了行業(yè)風(fēng)口、乘借著(zhù)政策東風(fēng)、頭頂稅收嬌子的光環(huán),成為政府和園區的座上賓,供不應求,狼多肉少……
大風(fēng)起于青萍之末。無(wú)論經(jīng)濟走勢與行業(yè)環(huán)境如何變幻,產(chǎn)業(yè)園區的新趨勢亦正在萌芽之中,在中國政府大力推動(dòng)和倡導下,服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟轉型提升的中國產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛,而與之形成強烈對比的、鮮明不對稱(chēng)的是:產(chǎn)業(yè)園區需要承接的服務(wù)更加多樣和復雜,對于復合型專(zhuān)業(yè)人才的需求亦是求賢若渴;傳統園區的轉型升級舉步維艱,更加劇了對園區定位及產(chǎn)業(yè)規劃的重新審視,整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)的運營(yíng)與服務(wù),需要我們更具想象力和創(chuàng )新性的去予以挖掘……欣欣向榮的園區發(fā)展態(tài)勢,也催生出一個(gè)巨大的、需求旺盛的產(chǎn)業(yè)園區學(xué)習的市場(chǎng)空間。
產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展大潮洶涌而來(lái),臣通智庫亦順勢而為。5月17日-18日,臣通智庫舉辦的第18期園區董事匯在廣州隆重召開(kāi),來(lái)自全國各地的100多位園區董事長(cháng)、管理層、業(yè)界大咖共聚一堂,共襄盛舉,共創(chuàng )園區破局發(fā)展的新要素。
破局一:超前謀劃,精準定位突圍困局
董事匯上,商國臣老師表示,園區發(fā)展的困惑歸根結底于,定位不清、招商難繼,這兩個(gè)因素成為園區長(cháng)期發(fā)展的隱痛。未來(lái)產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展,與產(chǎn)業(yè)園區的前期策劃、定位、建設運營(yíng)有著(zhù)高屋建瓴的統領(lǐng)關(guān)系。
商老師認為,目前產(chǎn)業(yè)園區的操盤(pán)模式大致分為三類(lèi)。產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)模式之一純地產(chǎn)模式,一度是曾經(jīng)的主流,光芒萬(wàn)丈,風(fēng)光無(wú)限,不過(guò)如今已出現嚴重的兩極分化:有的純地產(chǎn)模式園區依然風(fēng)生水起,快建快售快租賃,高周轉玩得無(wú)比嫻熟;有的則陷入招商難、高空置的泥沼,舉步維艱。
另一類(lèi)則是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式。銷(xiāo)售還是持有,這個(gè)問(wèn)題在國家政策的強制下,以產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式被完美解決。地產(chǎn)首先保證了園區能夠先解決生存之需,而產(chǎn)業(yè)則在滿(mǎn)足了政府的訴求之后,也成為園區持續運營(yíng)和盈利的落足點(diǎn)?,F下的園區運營(yíng)中,產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式可謂風(fēng)頭正勁,正當其時(shí)。
同時(shí),商老師指出,第三種產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式,即為園區產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供差異化服務(wù),將園區運營(yíng)中涵蓋的市場(chǎng)調研、前期策劃、可行性研究、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規劃、產(chǎn)業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)推廣、園區運營(yíng)、增值運營(yíng)、物業(yè)管理、金融資本等綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)整體打包,通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)實(shí)現盈利才是園區運營(yíng)模式的王道終局。
當下,很多園區的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)都走入一個(gè)誤區,要么沒(méi)有縝密的市場(chǎng)調研,忽略與核心客群的精準對接;要么紙上談兵、閉門(mén)造車(chē),將園區建成“只可遠觀(guān)不可褻玩”的花瓶,經(jīng)不住客戶(hù)與市場(chǎng)需求的考驗,最后陷入招商困局之中。
商國臣老師認為,一切脫離前期整體策劃的快速投資,脫離準確定位的重復建設,最終都會(huì )導致項目資金的過(guò)早沉淀和項目發(fā)展的后繼乏力,所以前期定位很關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)園的戰略定位是一個(gè)系統工程,要結合一切已知條件和趨勢,制定一套系統的作戰方法,定位不簡(jiǎn)單但也不是多么高不可及,重點(diǎn)要利用好產(chǎn)業(yè)“命運法則”。這里說(shuō)的“命”是指園區的產(chǎn)業(yè)、政策、區位等主觀(guān)條件;“運”則是說(shuō)產(chǎn)業(yè)園所要面對的產(chǎn)業(yè)細分層級的產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等多維度的發(fā)展條件。
通過(guò)精準把關(guān)自身條件,以前瞻性的眼光聚焦未來(lái),制度方案,做好每一階段的指導工作,同時(shí)緊密結合國家政策,根據政策引導和地區經(jīng)濟實(shí)際情況來(lái)制定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主題。一句話(huà)總結,園區的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)的精細化管理,加強完善園區運營(yíng)服務(wù)體系,是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區的核心競爭力。
在共創(chuàng )環(huán)節,來(lái)自廣州、惠州等的園區代表分別發(fā)表各自觀(guān)點(diǎn),對于臣通智庫提出的產(chǎn)業(yè)“命運法則”和“天龍八步”深表認同,并且現學(xué)現用,分析到位,積極從創(chuàng )新角度挖掘園區的潛力。
一位科技園的老總說(shuō)到,通過(guò)這個(gè)方法深入分析自身園區存在的優(yōu)劣點(diǎn),能夠更加清晰明了的發(fā)現問(wèn)題,從而還能解決問(wèn)題,定位法則看似簡(jiǎn)單實(shí)則大有內涵,值得深入研究和探討,對于園區團隊來(lái)說(shuō)是一次不錯的知識補充和實(shí)踐機會(huì )。
破局二:感覺(jué)觀(guān)念+場(chǎng)景體驗,破解園區招商難題
前期的精準定位正是為了招商服務(wù),園區的發(fā)展成也招商敗也招商,具體如何讓招商快速成交?如何讓園區招商業(yè)績(jì)倍增?商國臣老師提出了臣通智庫的園區招商之“獨孤九劍”方法論,即核心賣(mài)點(diǎn)、圖紙招商、三網(wǎng)合一、感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)、場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)、鐵軍團隊、戰斗機制、致勝技巧九大點(diǎn)。
商國臣老師認為,園區招商主要在于解決引流、體驗及成交這三個(gè)環(huán)節,每個(gè)環(huán)節都是環(huán)環(huán)相扣,層層推進(jìn)的。園區在進(jìn)行招商時(shí),應鎖定這九大方向,立足本園區的賣(mài)點(diǎn)挖掘,打造“天、人、網(wǎng)”三網(wǎng)合一的格局,將目標企業(yè)一網(wǎng)打盡;運用“圖紙招商”模式規避園區運營(yíng)風(fēng)險;同時(shí),還要從五感體驗、創(chuàng )意化場(chǎng)景、實(shí)力團隊打造等方面助攻招商,形成系統的多層次招商模式,發(fā)揮標桿企業(yè)先導效應,實(shí)現中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚,形成品牌與口碑效應,最終提高招商的成功效率。
學(xué)員們對此進(jìn)行了熱烈討論,并在現場(chǎng)將方法論與工具運用到園區自身的招商體系中,很多園區在重塑自己的招商體系之后都從中找到了新的創(chuàng )新方法和招商方向,可謂收獲頗豐。
破局三:精彩共創(chuàng )、犀利點(diǎn)評,寓教于學(xué)
共創(chuàng )會(huì )在商國臣導師的主持與引導下,從園區頂層設計的定位和招商兩大重要板塊橫向切入,可謂把園區從頭到尾、里里外外、徹徹底底來(lái)次由淺入深、由表及里的自我反省與深度剖析。
分享與點(diǎn)評環(huán)節,更是將現場(chǎng)園區老總們的共創(chuàng )熱情與思維進(jìn)一步激發(fā),經(jīng)過(guò)兩天近六輪的思維碰撞和獻計獻策,幾乎每個(gè)園區都對產(chǎn)業(yè)園區的定位和招商分享和補充了自己的思考和探索。
在共創(chuàng )中的分享環(huán)節,學(xué)員互動(dòng)熱烈、小組討論激蕩、互相點(diǎn)評尖銳。見(jiàn)仁見(jiàn)智,火花飛濺。大家紛紛表示,許多以前在實(shí)際操作中遇到的問(wèn)題,在共創(chuàng )實(shí)訓中找到了答案。
學(xué)員對園區自主創(chuàng )新的共創(chuàng )學(xué)習模式給予高度評價(jià)。有學(xué)員表示,由于時(shí)間太短,還有一些園區的實(shí)際問(wèn)題沒(méi)有來(lái)得及在共創(chuàng )中進(jìn)行共創(chuàng )探討。還有學(xué)員認為,現在很難從公共渠道獲得產(chǎn)業(yè)園區實(shí)戰實(shí)訓的機會(huì ),這次共創(chuàng )很有特色,模擬實(shí)戰、貼近實(shí)戰、活學(xué)活用,非常有收獲,期望以后還有機會(huì )參加共創(chuàng )會(huì )。
一個(gè)有情懷的共創(chuàng )會(huì ),在乎所有學(xué)員們求學(xué)的所有體驗與感受,包括準備一場(chǎng)別開(kāi)生面的結業(yè)典禮,對于園區人來(lái)說(shuō),每一次園區相聚的時(shí)刻都值得被銘記。
為了讓學(xué)員們銘記這段經(jīng)歷,在未來(lái)的園區道路上更好地前行,臣通智庫用講義、合影紀念、畢業(yè)證書(shū)和價(jià)值上千元的園區知識獎品為學(xué)員們留下了最珍貴的結業(yè)回憶。
盡管對于第18期園區董事匯的學(xué)員們而言,即將告一段落。但共創(chuàng )學(xué)習的過(guò)程依然在延續。在風(fēng)云激蕩、行業(yè)變幻的今天,園區既要“仰望星空”,也要“腳踏實(shí)地”。名師的授業(yè)解惑,同學(xué)的交流互訪(fǎng),思維的激烈碰撞,匯聚成巨大的力量和信念,讓園區人深感:產(chǎn)業(yè)園區前景依舊無(wú)限光明,園區征途,良友相伴不孤單!
第18期園區董事匯至此圓滿(mǎn)落幕。
標簽:   產(chǎn)業(yè)規劃 產(chǎn)業(yè)園區招商 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)定位